أنواع الاستثمارات العقارية: أين تشترون وأي عقار تختارون؟

في السنوات الأخيرة، يتجه المزيد والمزيد من الإسرائيليين إلى الاستثمار خارج إسرائيل. لكن قبل شراء شقة في أثينا أو ميامي، من المهم معرفة قواعد اللعبة:

• التمويل والرافعة المالية: في إسرائيل، البنك شريككم (رهن عقاري). في الخارج، من الصعب جدًا، بل يكاد يكون مستحيلًا، على الإسرائيلي الحصول على تمويل محلي، ما يتطلب رأس مال ذاتي أعلى.
• العائدالربح (أو الخسارة) من استثمار خلال فترة معينة، ويُعبَّر عنه عادةً كنسبة مئوية من المبلغ الأصلي المستثمر.: هنا يتفوق الخارج. فبينما يتراوح متوسط العائد في إسرائيل حول 2%–4% سنويًا، تُعد الأرقام بين 5%–8% شائعة في الخارج.
• الإدارة: في إسرائيل، يقع العقار على مسافة قيادة منكم. في الخارج، تعتمدون على 100% شريك أو شركة إدارة محلية. إذا لم تكن موثوقة، فالاستثمار في خطر.
• الضرائب: احذروا من «الازدواج الضريبي» وتحققوا من وجود اتفاقية ضريبية بين الدولتين. تذكروا أن في إسرائيل مزايا ضريبية فريدة، خصوصًا للشقة الوحيدة، غير موجودة في الخارج.

هذه هي المعضلة الكلاسيكية للأزواج الشباب. رغم أن الأمر يتعلق بالنوع نفسه من العقار، فهاتان استراتيجيتان مختلفتان تمامًا:

العقارات السكنية (الشقق)

استثمار محافظ. سيحتاج الناس دائمًا إلى سقف يؤويهم. العائد منخفض نسبيًا (2%–4%)، لكن الاستقرار مرتفع جدًا.

العقارات التجارية (مكاتب، متاجر، مستودعات)

هنا توجد الأموال الكبيرة (عائد 6%–10%)، لكن توجد أيضًا المخاطر الكبيرة. في فترات الركود، تُغلق الأعمال وتبقى المتاجر فارغة. ضرائب البلدية والصيانة مرتفعة، وتقع على عاتقكم حتى عندما يبقى العقار فارغًا.

هذا استثمار ذو أعلى إمكانات للربح، لكنه أيضًا الأكثر خطورة.

• المخاطر: قد تبقى الأرض الزراعية كذلك لمدة 30 سنة أخرى. في هذه الأثناء، يكون مالكم «ميتًا» ولا يدر أي دخل.
• نزع الملكية: يحق للدولة نزع ملكية ما يصل إلى 40% من الأرض لصالح الطرق والمباني العامة دون تعويض.