סוגי השקעות נדל״ן: איפה קונים ואיזה נכס בוחרים

בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים פונים להשקעות מחוץ לישראל. אך לפני שרוכשים דירה באתונה או במיאמי, חשוב להכיר את חוקי המשחק:

• מימון ומינוף: בישראל הבנק הוא השותף שלכם (משכנתא). בחו"ל, קשה מאוד עד בלתי אפשרי לישראלי לקבל מימון מקומי, מה שדורש הון עצמי גבוה יותר.
• תשואההרווח (או ההפסד) מהשקעה לאורך תקופה מסוימת, המבוטא בדרך כלל כאחוז מהסכום המקורי שהושקע.: כאן חו"ל מנצחת. בעוד שבישראל התשואה הממוצעת נעה סביב 2%–4% בשנה, בחו"ל מספרים של 5%–8% הם סטנדרט.
• ניהול: בישראל אתם במרחק נסיעה מהנכס. בחו"ל אתם תלויים ב-100% בשותף או בחברת ניהול מקומית. אם היא לא אמינה – ההשקעה בסכנה.
• מיסוי: היזהרו מ"כפל מס" ובידקו קיום אמנת מס בין המדינות. זכרו שבישראל קיימות הטבות מס ייחודיות (בעיקר לדירה יחידה) שלא קיימות בחו"ל.

זוהי הדילמה הקלאסית של זוגות צעירים. למרות שמדובר באותו סוג נכס, אלו שתי אסטרטגיות שונות לחלוטין:

נדל"ן פרטי (דירות)

השקעה סולידית. אנשים תמיד יצטרכו קורת גג. התשואה נמוכה יחסית (2%–4%), אבל היציבות גבוהה מאוד.

נדל"ן מסחרי (משרדים, חנויות, מחסנים)

כאן נמצא הכסף הגדול (6%–10% תשואה), אבל גם הסיכון הגדול. בתקופת מיתון, עסקים נסגרים וחנויות נשארות ריקות. הארנונה והתחזוקה גבוהות, והן חלות עליכם גם כשהנכס עומד ריק.

זוהי השקעה עם פוטנציאל הרווח הגבוה ביותר, אך היא גם המסוכנת ביותר.

• הסיכון: קרקע חקלאית יכולה להישאר כזו גם עוד 30 שנה. בינתיים, הכסף שלכם "מת" ולא מייצר שום הכנסה.
• הפקעות: המדינה רשאית להפקיע עד 40% מהשטח לטובת כבישים ומבני ציבור ללא פיצוי.