Обратная ипотека: как превратить дом в ликвидные деньги после выхода на пенсию

В обычной ипотеке схема знакома: вы берёте у банка деньги на покупку квартиры и каждый месяц вносите фиксированный платёж, уменьшая долг.

В обратной ипотеке всё происходит наоборот:

• Право собственности остаётся за вами: квартира уже полностью принадлежит вам.
• Деньги поступают вам: кредитор (банк или страховая компания) выдаёт вам заём (одной суммой или в виде ежемесячной выплаты) под стоимость квартиры.
• Регистрируется залог: квартира остаётся оформленной на ваше имя, и вы продолжаете в ней жить, но в пользу кредитора регистрируется обременение.

Главное отличие в том, что обычно нет текущего ежемесячного погашения. Весь долг откладывается и погашается только в «конечной точке» — например, при продаже квартиры, переезде заёмщиков в дом престарелых или после их смерти. Банк Израиля определяет этот инструмент как способ превратить постоянный капитал в недвижимости в доступный ликвидный доходПрибыль или убыток от инвестиции за определённый период, обычно выражаемые в процентах от первоначально вложенной суммы., сохранив крышу над головой.

Обратную ипотеку берут не «просто потому, что можно», и уж точно не для финансирования роскошного отдыха. Она должна служить чётко определённой стратегической цели. В первую очередь она подходит для следующих ситуаций:

• Дополнение дохода: пенсионеры с небольшой выплатой, которые хотят сохранить достойный уровень жизни.
• Здоровье и уход: оплата сложного лечения, постоянной помощи по уходу или физическая адаптация дома для доступной среды.
• Погашение тяжёлых долгов: замена дорогих краткосрочных кредитов (кредитных карт и займов на любые цели) долгосрочным кредитом с сохранением жилья.
• Помощь детям: передача детям первоначального капитала сейчас, когда он нужен им для покупки собственной квартиры, вместо ожидания наследства ещё много десятилетий.

Сумма, которую вы сможете получить, не бывает одинаковой для всех. Она зависит от сочетания нескольких ключевых параметров:

• Текущая рыночная стоимость квартиры (по оценке специалиста по недвижимости).
• Возраст заёмщиков: здесь действует правило, обратное обычному: чем вы старше, тем выше будет одобренная доля финансирования (LTV).

Почему? Для кредитных компаний ожидаемый срок займа короче, поэтому их риск ниже.

• Наличие прежних долгов: если на объекте уже есть небольшая ипотека, первые деньги от обратной ипотеки сначала пойдут на её погашение и снятие старого залога.

В обычной ипотеке стоимость легко увидеть: платёж списывается банком 10-го числа каждого месяца. В обратной ипотеке, поскольку ежемесячного погашения нет, очень легко попасть в психологическую иллюзию «бесплатных денег».

Именно здесь находится главная финансовая ловушка:

Проценты не исчезают, а просто откладываются и каждый месяц добавляются к основному долгу (в профессиональной терминологии Банка Израиля это называется ссудой-баллон, грейсом или буллетом). Возникает эффект сложного процентаСитуация, при которой накопленный доход от инвестиции реинвестируется и сам приносит дополнительный доход, обеспечивая ускоренный рост средств с течением времени.: вы платите проценты на уже накопившиеся проценты. Если ставка в экономике высокая или привязана к индексу потребительских цен, ваш долг с годами раздувается всё быстрее.

Квартира остаётся собственностью заёмщиков, но в пользу организации, выдавшей кредит, на неё регистрируется залог. Пока заёмщики соблюдают условия договора, они обычно могут продолжать жить в квартире.

Когда наступает срок погашения кредита, есть несколько вариантов:

1. Погасить долг из других финансовых источников.
2. Продать квартиру и вернуть долг из полученных средств.
3. Позволить наследникам самостоятельно урегулировать долг, если они хотят оставить квартиру себе.

Если после продажи квартиры остаются деньги, они должны остаться у владельцев квартиры или наследников. Но чем больше долг растёт с годами, тем меньше может оказаться этот остаток по сравнению с вашими ожиданиями.

Обратная ипотека — это не только холодное финансовое решение, но и потенциальная семейная бомба.

С одной стороны, вы как родители имеете полное право использовать объект, на который работали всю жизнь, чтобы жить достойно, оплатить уход или дать детям «наследство при жизни», когда оно нужно им сейчас. С другой стороны, если вы не посвятите их в решение, дети могут однажды обнаружить, что семейный объект почти полностью продан финансовой организации, чтобы покрыть разросшийся долг.

Критически важный момент: если вы живёте парой, обязательно проверьте в договоре, что произойдёт, когда один из вас умрёт.

Полностью ли защищён оставшийся в живых супруг или супруга и сможет ли он или она без опасений продолжать жить в квартире? Может ли кредитная компания потребовать немедленно погасить половину долга? Внимательно проверьте, что договор откладывает залог и погашение в полном объёме до того момента, когда оба супруга покинут объект или умрут. На этом пункте нельзя идти на компромисс.

Обратная ипотека — сильный инструмент, но она не должна автоматически становиться вашим вариантом по умолчанию. Прежде чем подписывать договор, проверьте следующие альтернативы:

• Уменьшение площади жилья (Downsizing): продажа большой квартиры, переезд в меньшую, доступную и более дешёвую квартиру и использование оставшейся крупной разницы для текущих расходов.
• Семейный заём: если деньги нужны детям или дети могут помочь с вашими медицинскими расходами, иногда лучше, чтобы они одолжили вам деньги напрямую. Так вы избежите огромных процентов на проценты, которые взимают финансовые организации.
• Сдача жилья и переезд: сдача нынешней квартиры по высокой цене и переезд в более дешёвое арендное жильё или дом престарелых с использованием ежемесячной разницы.

Единого решения для всех нет. Тот, кто хочет остаться дома любой ценой, может увидеть в обратной ипотеке хороший выход. Тот, кто готов переехать в меньшую квартиру, возможно, найдёт более простое и дешёвое решение.

1. Банк Израиля — обратная ипотека: помощь пожилым с помощью рынка капитала — общее объяснение идеи превращения стоимости жилья в доход или доступные деньги без переезда.
2. Банк Израиля — ограничения на выдачу жилищных кредитов — общие правила и определения для жилищных кредитов, включая кредиты с грейсом, баллонные и буллет-кредиты.
3. Управление рынка капитала — раскрытие информации в кредитном договоре — требования к сведениям, которые кредитный сервис обязан раскрыть заёмщику в договоре займа.
4. Кнессет — закон о справедливом кредите — текст закона, регулирующего различные аспекты займов, раскрытия информации и условий кредитования.