Hipoteca inversa: cómo convertir la vivienda en dinero líquido al jubilarte

En una hipoteca normal tomas dinero para comprar una vivienda y pagas cada mes para reducir la deuda.

En una hipoteca inversa ocurre lo contrario:

• La propiedad sigue siendo tuya: la vivienda ya está totalmente a tu nombre.
• El dinero llega a ti: el banco o la compañía de seguros te concede un préstamo, como suma única o renta mensual, basado en el valor de la vivienda.
• Se registra una garantía: sigues viviendo en ella, pero se registra un gravamen a favor del prestamista.

La diferencia principal es que normalmente no hay pagos mensuales. Toda la deuda se aplaza y se paga en el «punto final»: cuando se vende la vivienda, cuando los prestatarios se trasladan a una residencia asistida o tras su fallecimiento. El Banco de Israel define esta herramienta como una forma de convertir capital inmobiliario fijo en ingresos disponibles sin perder el techo.

No es una herramienta para financiar vacaciones de lujo. Debe servir a un objetivo estratégico:

• Completar ingresos: pensionistas con una prestación baja que quieren conservar un nivel de vida digno.
• Salud y cuidados: financiar tratamiento médico complejo, asistencia o adaptar la vivienda.
• Cerrar deudas asfixiantes: sustituir préstamos caros de corto plazo por un préstamo largo que preserve la vivienda.
• Ayudar a los hijos: darles capital propio ahora para comprar vivienda, en vez de que esperen décadas a una herencia.

La cantidad depende de varios factores:

• Valor de mercado actual de la vivienda, según un tasador.
• Edad de los prestatarios: cuanto mayores sean, mayor suele ser el porcentaje de financiación (LTV) aprobado.

Para las compañías, el plazo esperado es más corto y el riesgo menor.

• Deudas anteriores: si existe una hipoteca pequeña, el primer dinero se utilizará para cancelarla y liberar el gravamen antiguo.

En una hipoteca normal, el precio se descuenta del banco en cuotas de 10 al mes. En una hipoteca inversa, al no haber pagos mensuales, es muy fácil caer en la ilusión psicológica de que es «dinero gratis».

Aquí está exactamente la trampa financiera principal:

El interés no desaparece: se aplaza y se añade cada mes al principal (préstamo globoPréstamo en el que se pagan únicamente intereses mensuales y el principal se devuelve de una sola vez al final del plazo., gracia o bullet). Eso crea interés compuestoSituación en la que los rendimientos acumulados de una inversión se reinvierten y generan a su vez rendimientos adicionales, lo que produce un crecimiento acelerado del dinero con el tiempo.: pagas intereses sobre los intereses acumulados. Si el interés es alto o está vinculado al índice de precios al consumidorÍndice que mide la variación media de los precios de una cesta de bienes y servicios de una familia promedio, y sirve como herramienta principal para medir la inflación y vincular deudas al índice., la deuda crece rápidamente.

Sigue siendo de los prestatarios, pero queda gravada a favor del prestamista. Mientras cumplan el acuerdo, normalmente pueden seguir viviendo allí.

Cuando llega el vencimiento pueden:

1. Pagar la deuda con otros recursos.
2. Vender la vivienda y pagar con el importe recibido.
3. Permitir que los herederos paguen si desean conservarla.

Si queda un excedente tras la venta, debe permanecer para los propietarios o herederos. Pero cuanto más crece la deuda, menor puede ser ese excedente.

No es solo una decisión económica; puede convertirse en una bomba familiar.

Tienes derecho a usar el activo por el que trabajaste para vivir dignamente, pagar cuidados o dar una «herencia en vida».

Pero si no informas a tus hijos, podrían descubrir que casi toda la vivienda se vendió para cubrir la deuda acumulada.

Si sois una pareja, comprueba qué ocurre cuando fallece uno. ¿La pareja superviviente puede seguir viviendo allí? ¿Puede la compañía exigir el pago inmediato de la mitad de la deuda?

Asegúrate de que el contrato aplace el gravamen y el pago hasta que ambos hayan abandonado o fallecido. No cedas en esta cláusula.

La hipoteca inversa es una herramienta potente, pero no debe ser vuestra opción automática por defecto. Antes de firmar, revisad estas alternativas:

• Reducir la vivienda (Downsizing): vender la grande, mudarse a una más pequeña y accesible y utilizar la diferencia.
• Préstamo familiar: si el dinero es para los hijos o pueden ayudarte con gastos médicos, a veces conviene un préstamo directo y evitar intereses compuestos excesivos.
• Alquilar y mudarse: alquilar la vivienda actual por más y pasar a un alquiler más barato o a una residencia asistida.

No existe una solución para todos. Quien quiere quedarse en casa puede ver la hipoteca inversa como buena opción; quien acepta mudarse quizá encuentre una solución más simple y barata.

1. Banco de Israel — hipoteca inversa: ayuda a personas mayores mediante el mercado de capitales — explicación general de convertir el valor de la vivienda en ingresos sin mudarse.
2. Banco de Israel — límites para conceder préstamos de vivienda — reglas y definiciones sobre préstamos de gracia, globo y bullet.
3. Autoridad del Mercado de Capitales — información en el contrato de préstamo — información que debe revelar el proveedor de crédito.
4. Knéset — Ley de Crédito Justo — regulación de préstamos, divulgación y condiciones de crédito.