Diferentes maneras de acceder a una vivienda

Una vivienda de promotor se compra directamente al promotor o al constructor que desarrolla el proyecto, normalmente antes de que el edificio se haya construido o cuando se encuentra en las primeras etapas de construcción. Es la forma más habitual de comprar una primera vivienda en Israel.

¿Cómo funciona?

1. Elección del proyecto y de la vivienda en la oficina de ventas del promotor.
2. Firma de un contrato de compraventa con el constructor (condiciones de la operación, calendario de pagos, fecha de entrega y especificaciones técnicas).
3. El comprador acude al banco para obtener una hipoteca. En la mayoría de los proyectos existe acompañamiento bancario que organiza el proceso de financiación.
4. El pago de la vivienda suele realizarse en varias etapas, según avanza la construcción.

Las protecciones legales de los compradores

Estas protecciones están destinadas a reducir el riesgo para los compradores, especialmente cuando se trata de una operación que se realiza años antes de recibir efectivamente la vivienda.

La preventa (Pre-Sale) es la primera etapa comercial de un proyecto inmobiliario. En esta fase, el promotor ofrece un número limitado de viviendas, a veces incluso antes de obtener el permiso de construcción definitivo o de que las excavadoras lleguen al terreno.

¿Por qué lo hacen los promotores?

Para empezar a construir, el promotor necesita «acompañamiento bancario». El banco, por su parte, exige pruebas de que existe demanda para el proyecto. Por eso, el promotor vende las primeras viviendas a un precio reducido para alcanzar el cupo que le ha fijado el banco y así «libera» la financiación de la construcción.

¿Por qué puede resultarles rentable?

• Precio atractivo: en esta etapa, los precios suelen ser más bajos que los que se fijarán más adelante en el proyecto, por lo que algunos compradores ven la preventa como una oportunidad de entrar en el mercado inmobiliario a un precio relativamente bajo.
• Condiciones de pago flexibles: a menudo se necesita poco capital propio al principio (por ejemplo, 15%–20%), y el resto se paga solo cerca de la entrega.
• Potencial de beneficio: se espera que el valor de la vivienda aumente de forma significativa cuando avance la construcción y se obtenga el permiso de construcción.

Los riesgos: ¿qué deben tener en cuenta?

• Incertidumbre de planificación: si se compra antes de obtener el permiso de construcción, los planes todavía pueden cambiar según las exigencias del ayuntamiento.
• Retrasos en los plazos: un proyecto en una fase tan temprana está más expuesto a retrasos burocráticos que pueden durar años.
• Riesgos de financiación: si suben los tipos de interés o cambian las condiciones de la hipoteca hasta la fecha del pago final, pueden surgir dificultades presupuestarias.
• Dificultad para vender antes de tiempo: es muy difícil vender la vivienda a un tercero antes de que esté lista (formulario 4), lo que hace que la inversión sea menos líquida.

¿Cuándo conviene realizar la operación?

Existe una diferencia enorme entre una preventa antes del permiso de construcción y una después de obtenerlo:

Otra forma de acceder a una vivienda es participar en los sorteos del Estado, conocidos principalmente como «Vivienda con descuento» o, anteriormente, «Precio para el residente».

¿Cómo funciona?

1. Emisión del certificado de elegibilidad: a través de una de las empresas de registro (Alonim, Milgam o Amidar).
2. Inscripción en los sorteos: se realiza en el sitio web oficial del Ministerio de Construcción y Vivienda para los proyectos de las ciudades que interesan.
3. Adjudicación y elección: si resulta seleccionado (¡enhorabuena!), se le invitará llegado el momento a elegir una vivienda según el orden obtenido en el sorteo.

Las ventajas: aumenta su poder adquisitivo

• Gran descuento económico: normalmente es del 20%, pero en algunos casos llega al 30% o al 40% del valor de mercado.
• Poco capital propio: se puede entrar en la operación con un capital propio de solo 120,000 ₪.
• Mayor apalancamiento bancario: el banco calcula la hipoteca según el valor de mercado de la vivienda (el más alto), y no según el precio realmente pagado. Esto permite obtener en ocasiones hasta un 90% de financiación de la operación.

Las desventajas: el precio de la paciencia

• Tiempo de espera prolongado: desde la adjudicación hasta recibir las llaves suelen pasar entre 4 y 7 años.
• Falta de control: se está limitado a las ciudades donde hay sorteos y no siempre se puede elegir la planta o la orientación deseada.
• Restricción de venta: no se puede vender la vivienda durante 5 años desde la ocupación (o 7 años desde el sorteo).
• Para evitar el impuesto sobre la plusvalía al vender, también se exige mantenerla durante al menos un año y medio después de recibir el formulario 4.
• En el pasado hubo afirmaciones sobre la calidad de construcción de las viviendas con descuento. Sin embargo, en los últimos años las viviendas ofrecidas se encuentran en edificios convencionales (mixtos), por lo que, aparentemente, la calidad de construcción es igual a la de las viviendas estándar de promotor.

Otra posibilidad para entrar en el mercado inmobiliario es el modelo llamado «un tercio de vivienda». En este modelo, tres personas (amigos o familiares) se unen para comprar conjuntamente un inmueble, entendiendo que «solos no lo conseguirían».

¿Cómo funciona?

Los tres socios firman un contrato de compraventa y una hipoteca conjunta. Comparten los gastos (abogado, reforma y cuota mensual) y disfrutan juntos de los beneficios (alquiler o aumento del valor en la venta).

Ventajas: ¿por qué puede convenir?

• Entrada al mercado a bajo coste: cada socio aporta solo un tercio del capital propio necesario.
• Beneficios fiscales: si es su primera vivienda, en ocasiones pueden beneficiarse de un impuesto de compra reducido (el de vivienda única) por su parte.

Desventajas: ¿cuáles son los riesgos?

• Dependencia financiera: si uno de los socios no paga su parte de la hipoteca, el banco exige el dinero a los demás. Están «casados» económicamente.
• Dependencia personal: ¿qué ocurre si uno quiere vender y los demás quieren quedarse?
• Complejidad jurídica: el proceso requiere un acuerdo de copropiedad muy detallado que defina todos los escenarios posibles.

Un flip es la estrategia de «comprar-reformar-vender». Se compra un inmueble deteriorado a un precio inferior al de mercado, se reforma rápidamente y se vende con beneficio en poco tiempo.

¿Cómo funciona?

Normalmente, el proceso es el siguiente:

1. Localización: se encuentra una «ganga»: una vivienda con potencial sin aprovechar (deteriorada, heredada o vendida por un propietario con prisa).
2. Mejora: se realiza una reforma específica. El objetivo no es crear la «vivienda de los sueños», sino una reforma estética y de las instalaciones que aumente el valor a ojos del comprador medio.
3. Salida: se vende el inmueble con el beneficio generado por la diferencia entre el precio de compra más la reforma y el nuevo precio de mercado.

Ventajas: dinero rápido (relativamente)

• Ganancia de capital en poco tiempo: a diferencia de una inversión a largo plazo, aquí el objetivo es recuperar el dinero (y el beneficio) en unos pocos meses.
• Control sobre el valor: no se depende únicamente de la subida de los precios del mercado, sino que se crea el aumento de valor mediante la reforma.
• Sin gestión continua: no hace falta ocuparse de inquilinos, reparaciones durante años ni gastos de la comunidad.

Riesgos: ¿dónde puede salir mal?

• Excesos presupuestarios: una reforma presupuestada en 100 mil ₪ puede acabar costando 150 mil ₪ y absorber todo el beneficio.
• Largo tiempo en el mercado: si el mercado se congela y la vivienda no se vende rápido, se acumulan costes de financiación (hipoteca) que reducen el beneficio.
• Falta de experiencia: sin conocimientos de construcción o una valoración precisa, es muy fácil comprar «gato por liebre».
• Aumento de precios: los precios de las reformas y de las viviendas han subido con fuerza en los últimos años y reducen los beneficios.