Prêt hypothécaire inversé : transformer son logement en liquidités à la retraite

Avec un prêt hypothécaire classique, le principe est connu : vous empruntez de l’argent à la banque pour acheter un appartement, puis vous remboursez chaque mois une somme fixe afin de réduire la dette.

Avec un prêt hypothécaire inversé, tout fonctionne à l’envers :

• Vous restez propriétaire : l’appartement vous appartient déjà pleinement.
• L’argent vous est versé : l’organisme financeur (banque ou compagnie d’assuranceContrat par lequel une compagnie d’assurance s’engage à indemniser l’assuré en cas de dommage, en échange d’un paiement périodique.) vous accorde un prêt (sous forme de somme forfaitaire ou de rente mensuelle) fondé sur la valeur de l’appartement.
• Une sûreté est inscrite : l’appartement reste enregistré à votre nom et vous continuez à y vivre, mais une sûreté est inscrite à son égard au profit du prêteur.

La principale différence est que, dans la plupart des cas, il n’y a pas de remboursement mensuel courant. La dette entière est différée et n’est remboursée qu’au « point final » — par exemple lorsque l’appartement est vendu, lorsque les emprunteurs entrent dans un établissement de logement protégé ou après leur décès. La Banque d’Israël définit cet outil comme un moyen de transformer un capital immobilier immobilisé en revenu disponible et liquide, sans perdre le toit au-dessus de sa tête.

Un prêt hypothécaire inversé n’est pas un outil que l’on prend « simplement parce que c’est possible » ou pour financer des vacances de luxe extravagantes. Il doit servir un objectif stratégique défini. Il convient principalement aux situations suivantes :

• Complément de revenu : les retraités dont la pensionVersement mensuel effectué à une personne après son départ à la retraite afin de maintenir son niveau de vie. est faible et qui souhaitent conserver un niveau de vie digne.
• Santé et dépendance : financer un traitement médical complexe, une aide à domicile étroite ou l’adaptation physique du logement pour le rendre accessible.
• Remboursement de dettes étouffantes : remplacer des emprunts coûteux à court terme (cartes de crédit, prêts à toute fin) par un prêt à long terme qui protège le logement.
• Aide aux enfants : donner maintenant un apport personnel aux enfants qui en ont besoin pour acheter leur propre logement, plutôt que d’attendre l’héritage dans plusieurs décennies.

La somme que vous pourrez recevoir n’est pas uniforme. Elle dépend de plusieurs paramètres principaux :

• La valeur actuelle du marché de l’appartement (selon l’évaluation d’un expert immobilier).
• L’âge des emprunteurs : ici, la règle générale est inverse de la règle habituelle : plus vous êtes âgés, plus le pourcentage de financement (LTV) qui vous sera accordé sera élevé.

Pourquoi ? Du point de vue des sociétés de financement, la durée prévue du prêt est plus courte et leur risque est moindre.

• L’existence de dettes antérieures : si vous avez déjà un petit prêt hypothécaire sur le bien, le premier argent extrait du prêt hypothécaire inversé servira d’abord à le rembourser et à libérer l’ancienne sûreté.

Avec un prêt hypothécaire classique, il est facile de voir le coût : la somme de 10 est prélevée à la banque chaque mois. Avec un prêt hypothécaire inversé, l’absence de remboursement mensuel facilite l’illusion psychologique qu’il s’agit d’« argent gratuit ».

C’est précisément là que se trouve le plus grand piège financier :

Les intérêts ne disparaissent pas ; ils sont simplement différés et ajoutés chaque mois au capital de la dette (ce que la Banque d’Israël appelle, dans son vocabulaire professionnel, un prêt ballonPrêt pour lequel seuls les intérêts mensuels sont payés et dont le capital est remboursé en une seule fois à la fin de la période., un différé ou un prêt bullet). Cela produit un effet d’intérêts composésSituation dans laquelle les gains accumulés sur un investissement sont réinvestis et génèrent eux-mêmes des gains supplémentaires, entraînant une croissance accélérée de l’argent au fil du temps. : vous payez des intérêts sur les intérêts déjà accumulés. Si les taux du marché sont élevés ou indexés sur l’Indice des prix à la consommation (IPC)Indice mesurant l’évolution moyenne des prix d’un panier de biens et services d’un ménage moyen; il sert d’outil principal pour mesurer l’inflation et indexer les dettes., votre dette gonfle à un rythme accéléré au fil des années.

L’appartement reste la propriété des emprunteurs, mais une sûreté est inscrite au profit de l’organisme qui a accordé le prêt. Tant qu’ils respectent les conditions du contrat, les emprunteurs peuvent généralement continuer à vivre dans l’appartement.

Lorsque le prêt arrive à échéance, plusieurs possibilités existent :

1. Rembourser la dette au moyen d’autres ressources financières.
2. Vendre l’appartement et rembourser la dette avec le produit de la vente.
3. Permettre aux héritiers de régler eux-mêmes la dette s’ils souhaitent conserver l’appartement.

Si un surplus subsiste après la vente de l’appartement, il doit rester aux propriétaires ou aux héritiers. Mais plus la dette augmente au fil des années, plus ce surplus risque d’être inférieur à ce que vous aviez imaginé.

Un prêt hypothécaire inversé n’est pas seulement une décision financière froide ; c’est une bombe familiale potentielle.

D’un côté, vous avez pleinement le droit, en tant que parents, d’utiliser le bien pour lequel vous avez travaillé toute votre vie afin de vivre dignement, de financer une aide à domicile ou de donner à vos enfants un « héritage de votre vivant » lorsqu’ils en ont besoin maintenant. De l’autre, si vous ne les informez pas, les enfants risquent de découvrir le lendemain que le bien familial a presque entièrement été vendu à un organisme financier pour couvrir une dette qui a gonflé.

Voici un point critique à ne pas manquer : si vous êtes en couple, vous devez vérifier dans le contrat ce qui se passe le jour où l’un de vous décède.

Le conjoint survivant est-il entièrement protégé et peut-il continuer à vivre dans l’appartement sans inquiétude ? La société de financement peut-elle exiger le remboursement immédiat de la moitié de la dette ? Vérifiez soigneusement que le contrat prévoit que la sûreté et le remboursement sont entièrement différés jusqu’à ce que les deux conjoints aient quitté le bien ou soient décédés. Ne transigez pas sur cette clause.

Un prêt hypothécaire inversé est un outil puissant, mais il ne doit absolument pas devenir votre choix automatique par défaut. Avant de vous précipiter pour signer, examinez les solutions suivantes :

• Réduire la taille du logement (Downsizing) : vendre le grand appartement, emménager dans un logement plus petit, accessible et moins cher, puis utiliser l’importante différence de liquidités restante pour gérer la vie courante.
• Prêt familial : si l’argent doit aider les enfants, ou si ceux-ci ont les moyens de contribuer à vos dépenses médicales, il peut parfois être préférable qu’ils vous prêtent directement l’argent et vous éviterez ainsi de payer des intérêts composés exorbitants à des organismes financiers.
• Louer et déménager : louer l’appartement actuel à un prix élevé et emménager dans un logement moins cher ou un établissement de logement protégé, en utilisant la différence mensuelle.

Il n’existe pas de solution adaptée à tout le monde. Celui qui veut rester chez lui à tout prix peut considérer le prêt hypothécaire inversé comme une bonne solution. Celui qui est prêt à déménager dans un logement plus petit trouvera peut-être une solution plus simple et moins coûteuse.

1. Banque d’Israël — Prêt hypothécaire inversé : aider les personnes âgées grâce au marché des capitaux — explication générale de la transformation de la valeur d’un logement en revenu ou en liquidités sans quitter son domicile.
2. Banque d’Israël — Restrictions sur l’octroi de prêts au logement — règles et définitions générales relatives aux prêts au logement, y compris les prêts avec différé, les prêts ballon et les prêts bullet.
3. Autorité du marché des capitaux — Informations à fournir dans un contrat de prêt — règles concernant les informations qu’un prestataire de crédit doit communiquer à l’emprunteur dans le cadre d’un contrat de prêt.
4. Knesset — Loi sur le crédit équitable — texte de la loi régissant différents aspects des prêts, de l’information et des conditions de crédit.