Différentes manières d’accéder à un logement

Un logement acheté auprès d’un promoteur est acquis directement auprès du promoteur ou du constructeur qui réalise le projet, généralement avant même la construction de l’immeuble ou à ses premières étapes. C’est le moyen le plus courant d’acheter un premier logement en Israël.

Comment cela fonctionne-t-il ?

1. Choix du projet et du logement dans le bureau de vente du promoteur.
2. Signature d’un contrat d’achat avec le constructeur (conditions de la transaction, calendrier des paiements, date de livraison et spécifications techniques).
3. L’acheteur s’adresse à la banque pour obtenir un prêt hypothécaire. La plupart des projets bénéficient d’un accompagnement bancaire qui organise le financement.
4. Le paiement du logement est généralement effectué en plusieurs étapes selon l’avancement de la construction.

Les protections juridiques des acheteurs

Ces protections visent à réduire le risque pour les acheteurs, en particulier lorsqu’il s’agit d’une transaction réalisée plusieurs années avant la réception effective du logement.

La vente anticipée (Pre-Sale) est la phase de commercialisation la plus précoce d’un projet immobilier. À ce stade, le promoteur propose un nombre limité de logements à la vente, parfois avant l’obtention du permis de construire définitif ou avant même l’arrivée des engins sur le terrain.

Pourquoi les promoteurs font-ils cela ?

Pour commencer la construction, le promoteur a besoin d’un « accompagnement bancaire ». La banque exige de son côté la preuve qu’il existe une demande pour le projet. Le promoteur vend donc les premiers logements à prix réduit afin d’atteindre le quota fixé par la banque et de « libérer » ainsi le financement de la construction.

Pourquoi est-ce avantageux pour vous ?

• Prix attractif : les prix à ce stade sont généralement inférieurs à ceux qui seront fixés plus tard dans le projet ; certains acheteurs y voient donc l’occasion d’entrer sur le marché immobilier à un prix relativement bas.
• Conditions de paiement flexibles : un faible apport est souvent demandé au départ (par exemple 15%–20%), le solde n’étant payé que peu avant la livraison.
• Potentiel de gain : la valeur du logement devrait augmenter considérablement à mesure que la construction avance et que le permis de construire est obtenu.

Les risques : ce qu’il faut absolument prendre en compte

• Incertitude urbanistique : si vous avez acheté avant l’obtention du permis de construire, les plans peuvent encore changer selon les exigences de la municipalité.
• Retards dans le calendrier : un projet à un stade aussi précoce est davantage exposé aux retards administratifs, qui peuvent durer des années.
• Risques de financement : si les taux d’intérêt augmentent ou si les conditions de votre prêt hypothécaire changent avant le paiement final, vous pourriez vous retrouver en difficulté budgétaire.
• Difficulté à revendre tôt : il est très difficile de vendre le logement à un tiers avant qu’il soit prêt (formulaire 4), ce qui rend l’investissement moins liquide.

Quand réaliser la transaction ?

La différence est considérable entre une vente anticipée avant le permis de construire et une vente après son obtention :

Une autre possibilité d’accéder à un logement consiste à participer aux tirages au sort de l’État, principalement connus sous le nom de « Dira BeHanacha (דירה בהנחה) » ou, autrefois, « Mehir LaMishtaken ».

Comment cela fonctionne-t-il ?

1. Obtention d’une attestation d’éligibilité : auprès de l’une des sociétés d’inscription (Alonim, Milgam ou Amidar).
2. Inscription aux tirages au sort : inscription sur le site officiel du ministère de la Construction et du Logement aux projets des villes qui vous intéressent.
3. Attribution et choix : si vous gagnez (félicitations !), vous serez invité le moment venu à choisir un logement selon l’ordre de passage du tirage au sort.

Les avantages : votre pouvoir d’achat augmente

• Réduction considérable : il s’agit généralement d’une remise de 20%, mais elle peut atteindre dans certains cas 30% et 40% de la valeur de marché.
• Faible apport : vous pouvez entrer dans la transaction avec seulement 120,000 ₪ de fonds propres.
• Fort effet de levier bancaire : la banque calcule le prêt hypothécaire selon la valeur de marché du logement (la plus élevée), et non selon le prix effectivement payé. Cela vous permet parfois d’obtenir jusqu’à 90% de financement de la transaction.

Les inconvénients : le prix de la patience

• Longue attente : entre le gain au tirage et la remise des clés, il s’écoule généralement 4 à 7 ans.
• Manque de contrôle : vous êtes limité aux villes qui organisent des tirages et ne pouvez pas toujours choisir l’étage ou l’orientation souhaitée.
• Restriction de revente : il est interdit de vendre le logement pendant 5 ans à compter de l’occupation (ou 7 ans à compter du tirage).
• Pour éviter l’impôt sur la plus-value immobilière lors de la vente, une période de détention d’au moins un an et demi après la réception du formulaire 4 est également requise.
• Des critiques ont autrefois été formulées sur la qualité de construction des logements à prix réduit. Toutefois, ces dernières années, les logements proposés se trouvent dans des immeubles ordinaires (mixtes), si bien que la qualité de construction est apparemment identique à celle des logements neufs standard.

Une autre manière d’entrer sur le marché immobilier est le modèle appelé « propriété d’un tiers d’un appartement ». Trois personnes (amis ou membres d’une famille) s’associent pour acheter ensemble un bien, en partant du principe que « seul, ce ne serait pas possible ».

Comment cela fonctionne-t-il ?

Les trois partenaires signent un contrat d’achat et contractent un prêt hypothécaire commun. Ils partagent les dépenses (avocat, rénovation, mensualité) et les bénéfices (loyers ou plus-value à la revente).

Avantages : pourquoi est-ce intéressant ?

• Entrer sur le marché à moindre coût : chaque partenaire n’apporte qu’un tiers des fonds propres nécessaires.
• Avantages fiscaux : s’il s’agit de votre premier logement, vous pouvez parfois bénéficier d’un Mas Rechisha (מס רכישה)Taxe imposée à l’acheteur, dont le montant dépend de la valeur du bien et du fait qu’il s’agisse ou non de son unique logement. réduit (celle d’un logement unique) sur votre quote-part.

Inconvénients : quels sont les risques ?

• Dépendance financière : si un partenaire ne paie pas sa part du prêt hypothécaire, la banque réclame l’argent aux autres. Vous êtes « mariés » financièrement.
• Dépendance personnelle : que se passe-t-il si l’un veut vendre et les autres rester ?
• Complexité juridique : le processus exige un accord de copropriété très rigoureux qui définit tous les scénarios possibles.

Le flip est une stratégie « acheter-rénover-revendre ». Vous achetez un bien délabré à un prix inférieur au marché, le rénovez rapidement et le revendez avec un bénéfice dans un court délai.

Comment cela fonctionne-t-il ?

Le processus se déroule généralement ainsi :

1. Repérage : trouver une « bonne affaire », un logement dont le potentiel n’est pas exploité (logement délabré, héritage ou vendeur pressé).
2. Valorisation : réaliser une rénovation ciblée. L’objectif n’est pas un « logement de rêve », mais une rénovation esthétique et des infrastructures qui augmentent la valeur aux yeux de l’acheteur moyen.
3. Sortie : vendre le bien avec le bénéfice provenant de l’écart entre le prix d’achat et de rénovation et le nouveau prix de marché.

Avantages : argent rapide (relativement)

• Gain en capital à court terme : contrairement à l’investissement à long terme, l’objectif est ici de voir l’argent (et le bénéfice) en quelques mois.
• Contrôle de la valeur : vous ne dépendez pas uniquement de la hausse des prix du marché, vous créez vous-même la hausse par la rénovation.
• Pas de gestion courante : pas besoin de gérer des locataires, des réparations pendant des années ou un comité de copropriété.

Risques : où cela peut-il mal tourner ?

• Dépassements budgétaires : une rénovation prévue à 100 mille ₪ peut finir à 150 mille ₪ et absorber tout le bénéfice.
• Durée de mise en vente longue : si le marché se fige et que le logement ne se vend pas rapidement, vous restez avec des coûts de financement (prêt hypothécaire) qui érodent le bénéfice.
• Manque d’expérience : sans connaissances en construction ou estimation précise de la valeur, il est très facile d’acheter un « chat dans un sac ».
• Hausse des prix : les prix des rénovations et des logements ont fortement augmenté ces dernières années, ce qui réduit les bénéfices.