Fiscalité et avantages immobiliers : le guide de l’investisseur et de l’acheteur
La fiscalité immobilière influence la transaction dès l’achat, se poursuit pendant toute la période de location et ne s’achève qu’à la vente du bien. Cette page explique le fonctionnement des droits d’acquisition, de l’impôt sur la plus-value immobilière et de l’imposition des revenus locatifs, ainsi que les différences entre les acheteurs d’un logement unique, les personnes qui améliorent leur logement et les investisseurs.
- Temps de lecture
- 5 minutes
Une transaction immobilière ne se résume pas au « prix du logement ». Sous la surface, un vaste système fiscal accompagne le bien pendant toute sa « vie » : de l’achat, à la période de location, jusqu’au moment de la vente.
Comprendre les règles de la fiscalité est essentiel : cela peut faire la différence entre une opération rentable et une perte importante. L’État distingue nettement la personne qui achète un toit pour y vivre de celle qui se constitue un investissement, et ces différences se répercutent dans les finances de chacun.
1. Mas Rechisha (מס רכישה)
Le Mas Rechisha (מס רכישה)Taxe imposée à l’acheteur, dont le montant dépend de la valeur du bien et du fait qu’il s’agisse ou non de son unique logement. est un impôt versé à l’État lors de l’achat d’un bien immobilier. Leur montant n’est pas fixe et dépend de deux paramètres : la valeur du bien et le statut de l’acheteur (propriétaire d’un logement unique ou investisseur).
- Pour un logement unique
- L’État accorde un allègement important. En 2026, la part de la valeur jusqu’à Données indisponibles est entièrement exonérée de Mas Rechisha (מס רכישה). Au-delà de ce montant, l’impôt est calculé selon des tranches progressives.
- Pour un logement supplémentaire (investissement)
- Dans ce cas, l’État « pénalise » les investisseurs pour refroidir le marché. L’impôt commence généralement à 8% dès le premier shekel et peut atteindre 10% pour les biens de luxe.
2. Mas Shevach (מס שבח) : l’impôt sur la plus-value
Le Mas Shevach (מס שבח)Impôt imposé au vendeur sur le gain résultant de l’augmentation de la valeur du bien entre son achat et sa vente. est un impôt payé lors de la vente d’un bien immobilier avec un gain.
Il porte sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, c’est-à-dire la « plus-valueGain résultant de l’augmentation de la valeur d’un actif donné, comme la hausse du cours d’une action, et réalisé uniquement lors de sa vente. ».
- Taux d’imposition : en règle générale, l’impôt représente 25% du gain net, après déduction de frais tels que les honoraires d’avocat, le courtage, les travaux et les intérêtsLe « prix de l’argent » : la somme versée pour l’utilisation de l’argent d’autrui, constituant un revenu pour le déposant ou un coût pour l’emprunteur. du prêt hypothécaire.
- La grande exonération : les propriétaires d’un logement unique peuvent être exonérés de Mas Shevach lors de sa vente, à condition de l’avoir détenu pendant au moins 18 mois et que le logement ait servi d’habitation. L’exonération est plafonnée à environ 5 millions de shekels.
- Si la valeur du logement dépasse le plafond : la part au-delà du plafond peut être imposable.
3. Imposition des revenus locatifs
Si vous décidez de louer le bien, trois options s’offrent à vous pour gérer l’impôt sur vos revenus :
- Régime d’exonération
- En 2026, un revenu locatif allant jusqu’à Données indisponibles par mois est entièrement exonéré d’impôt ; au-delà de ce montant, un mécanisme de réduction progressive de l’exonération s’applique.
- Régime à 10%
- Paiement d’un impôt forfaitaire de 10% sur l’intégralité des loyers dès le premier shekel. Inconvénient : il n’est pas possible de déduire les dépenses (réparations, amortissement, etc.).
- Régime selon les tranches d’imposition
- Imposition selon le revenu personnel de l’investisseur. Avantage : toutes les dépenses liées au bien peuvent être déduites, y compris les intérêts du prêt hypothécaire.
4. Statut de l’acheteur : premier logement ou investissement
L’État applique une « politique de discrimination positive » en faveur des jeunes couples et au détriment des investisseurs. Les personnes qui achètent leur premier logement bénéficient généralement d’avantages importants :
Logement unique contre deuxième logement et suivants
| Paramètre | Logement unique | Deuxième logement et suivants (investissement) |
|---|---|---|
| Mas Rechisha (מס רכישה) | Exonération jusqu’à un plafond élevé | 8% ou plus dès le premier shekel |
| Mas Shevach | Exonération (sous réserve des conditions) | Imposable à 25% du gain |
| Financement bancaire | Financement généreux (prêt hypothécaire) | Limité |
Le cas particulier : les personnes qui améliorent leur logement
Que se passe-t-il si vous avez acheté un nouveau logement sans avoir encore vendu l’ancien ?
En résumé
La fiscalité immobilière n’est pas seulement une dépense : c’est un outil de planification. Avant de signer un contrat, assurez-vous de savoir exactement dans quelle catégorie vous entrez. Un avantage accordé aux personnes qui améliorent leur logement ou le bon choix de régime fiscal pour les revenus locatifs peut vous faire économiser des dizaines, voire des centaines de milliers de shekels sur la durée de l’investissement.
Rappelez-vous : dans l’immobilier, le gain ne dépend pas seulement du prix auquel vous achetez, mais de ce qu’il vous reste après toutes les déductions.