Le financement : où trouver l’argent ?
L’achat d’un logement ne se résume pas au prix du bien : il exige une bonne planification des capitaux propres, du prêt hypothécaire, des prêts et des dépenses annexes de l’opération. Sur cette page, nous verrons quelles sources peuvent financer l’achat, comment éviter un endettement dangereux et comment construire un panachage de prêt hypothécaire qui permette d’assumer les remboursements tout en conservant une réserve de sécurité après la remise des clés.
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L’achat d’un bien immobilier est généralement l’investissement le plus important de la vie d’une personne. Dans les chapitres précédents, nous avons appris à choisir un bien et à examiner le terrain, mais nous arrivons maintenant à la question du million, au sens propre comme au figuré : comment le payer ?
Pour construire une opération immobilière stable, il ne suffit pas d’avoir de l’argent sur son compte. Vous devez comprendre le panachage du financement : la combinaison précise de vos capitaux propres, de votre prêt hypothécaire et de vos prêts complémentaires, tout en préservant votre sécurité financière.
Capitaux propres : votre ticket d’entrée
Les capitaux propres sont l’argent dont vous disposez et qui ne provient pas d’un prêt bancaire. Ils sont le moteur de l’opération, et il est important de comprendre qu’ils ne sont pas seulement le « ticket d’entrée » de l’opération : ils sont le facteur principal qui permet de la gérer sereinement et en toute sécurité.
Pourquoi viser un apport personnel élevé ?
Plus l’apport personnel que vous consacrez à l’opération est élevé, plus votre « niveau de risque » diminue aux yeux de la banque. La conséquence directe est que les conditions du prêt hypothécaire sont meilleures : le taux d’intérêtLe « prix de l’argent » : la somme versée pour l’utilisation de l’argent d’autrui, constituant un revenu pour le déposant ou un coût pour l’emprunteur. est généralement plus bas et la mensualité est plus confortable et plus souple.
Le prix du logement ne représente qu’une partie du tableau
Une erreur fréquente consiste à penser que les capitaux propres doivent seulement couvrir la différence entre le prêt hypothécaire et le prix du logement. En réalité, il faut se rappeler que le logement lui-même ne représente qu’une partie du coût total. Au-delà du prix du bien, vous devez vous préparer à des dépenses supplémentaires importantes :
- Taxe d’acquisition : une dépense qui peut atteindre des montants élevés (selon qu’il s’agit d’un logement unique ou d’un investissement).
- Honoraires d’avocat et courtage : des dépenses généralement calculées en pourcentage du prix de l’opération.
- Rénovation, ameublement et déménagement : des coûts qui ont tendance à « gonfler » en cours de route.
Lorsque vous réunissez vos capitaux, il est important de distinguer l’argent liquide de l’argent auquel il ne faut pas toucher :
Des sources saines de capitaux propres :
- Dépôts et épargne : de l’argent qui dort à la banque à un faible taux d’intérêt.
- Portefeuille d’investissement liquideRapidité et facilité avec lesquelles l’argent peut être retiré d’un investissement et transformé en espèces sur un compte bancaire sans pénalités importantes. : vendre des actions ou des obligationsType de « prêt » qu’un investisseur accorde à un État ou à une entreprise, en échange du remboursement du capital majoré d’intérêts. pour transférer le capital vers l’immobilier.
- Kupat Gemel LeHashkaa (קופת גמל להשקעה)Instrument d’épargne flexible permettant un retrait à tout moment ou le versement d’une pension exonérée d’impôt après l’âge de 60 ans. : de l’argent totalement liquide, retirable à tout moment (sous réserve de l’impôt sur les plus-values).
Compléter les capitaux propres : d’autres sources pour l’argent manquant
Il manque parfois quelques dizaines de milliers de shekels pour atteindre l’objectif. Avant d’abandonner l’opération, cherchez dans les « recoins » :
- Aide familiale
- Un prêt (ou un don) des parents ou des grands-parents est le moyen le plus courant de compléter les capitaux propres en Israël.
- Capital « dormant »
- Vérifiez les remboursements d’impôt, les allocations de réserviste, le dépôt militaire (pour les jeunes) ou la recherche de fonds oubliés dans d’anciens fonds ou comptes (« Har HaKesef »).
- Prêts garantis par une épargne
- Il est possible d’obtenir un prêt à d’excellentes conditions (taux préférentielTaux d’intérêt de base composé du taux d’intérêt de la Banque d’Israël majoré de 1,5 %. faible) garanti par un fonds Keren Hishtalmut (קרן השתלמות)Produit d’épargne à moyen terme (6 ans) bénéficiant d’une exonération fiscale sur les gains, dans la limite du plafond de cotisation. ou une caisse de prévoyance, sans retirer l’argent. Celui-ci continue ainsi de produire un rendementProfit (ou perte) d’un investissement sur une période donnée, généralement exprimé en pourcentage du montant initial investi. dans le fonds et vous recevez des liquidités.
Planifier les dépenses annexes : que risque-t-on d’oublier de calculer ?
L’une des erreurs les plus fréquentes consiste à ne regarder que le prix du logement et à ignorer les dépenses supplémentaires qui l’accompagnent. Si le logement coûte 2 millions de ₪, vous devez disposer de capitaux propres couvrant aussi les frais annexes, qui peuvent atteindre 10% ou plus de la valeur du bien :
Les dépenses à prendre en compte
- Mas Rechisha (מס רכישה)Taxe imposée à l’acheteur, dont le montant dépend de la valeur du bien et du fait qu’il s’agisse ou non de son unique logement. : (varie selon qu’il s’agit d’un logement unique ou supplémentaire)
- Honoraires d’avocat et frais de courtage
- Frais, évaluation et frais de dossier du prêt hypothécaire
- Rénovation, déménagement et premier ameublement
Liste de contrôle : les erreurs fréquentes de financement
Les acheteurs de logements répètent certaines erreurs encore et encore.
Les erreurs à éviter
- Surendettement : entrer dans une opération sans véritables capitaux propres en comptant sur des prêts complémentaires. C’est la recette d’un château de cartes qui peut s’effondrer lorsque les taux augmentent.
- Oublier la vérification juridique : des irrégularités de construction ou des saisies sur le bien peuvent empêcher la banque de vous accorder un prêt hypothécaire au dernier moment. Il est important d’effectuer les vérifications juridiques avec un avocat spécialisé dans l’immobilier.
- Compter sur un « rendement garanti » : dans l’immobilier, rien n’est « garanti ». Planifiez toujours le financement de manière à pouvoir continuer à rembourser même si le logement reste vacant pendant un mois ou deux.
- Ne pas comparer les banques : n’acceptez pas la première offre de prêt hypothécaire. Une différence de 0.2% sur le taux peut vous faire économiser des dizaines de milliers de shekels au fil des ans.
- Vérifier les locataires : lorsque vous achetez un logement d’investissement déjà loué, il est important d’examiner leur situation : paient-ils à temps, quelles sont les conditions de leur contrat et y a-t-il des problèmes liés au bien ?
Questions fréquentes
Est-il conseillé de retirer l’argent du fonds Keren Hishtalmut (קרן השתלמות) pour augmenter les capitaux propres et réduire le prêt hypothécaire ?
Retirer l’argent du fonds Keren Hishtalmut (קרן השתלמות) peut réduire le prêt hypothécaire, diminuer la mensualité et faire économiser beaucoup d’intérêts. D’un autre côté, ce fonds constitue un placement très avantageux grâce à ses avantages fiscaux et à son potentiel de croissance à long terme. Avant de décider, il est important de vérifier ce qui est préférable pour vous : économiser les intérêts du prêt hypothécaire ou laisser l’argent continuer à fructifier dans le placement.
Quelle « marge de sécurité » faut-il laisser de côté pour les dépenses annexes après l’achat du logement ?
Même après avoir chiffré les coûts de l’avocat et du conseiller hypothécaire, il est généralement recommandé de laisser de côté au moins 30–100 mille ₪, selon le prix du logement, l’état du bien et votre stabilité financière.
Cet argent est destiné aux dépenses imprévues comme les réparations, l’ameublement, les appareils électroménagers, le déménagement, ainsi qu’au maintien de votre tranquillité d’esprit et d’un fonds d’urgence après l’achat.
Vaut-il mieux apporter davantage de capitaux propres ou prendre un prêt hypothécaire maximal et garder l’argent liquide pour d’autres investissements ?
Plus vous apportez de capitaux propres, plus le prêt hypothécaire, la mensualité et le total des intérêts diminuent. D’un autre côté, certaines personnes préfèrent laisser une partie de leur argent investie ou liquide, en espérant que le rendement des placements soit supérieur au coût du prêt hypothécaire. La décision dépend non seulement des chiffres, mais aussi du niveau de risque qui vous convient et de l’importance que vous accordez à la tranquillité d’esprit par rapport au potentiel de rendement.
En résumé
Le financement d’une opération immobilière est l’une des étapes les plus critiques vers l’achat d’un bien.
Un financement bien conçu ne consiste pas seulement à « trouver l’argent », mais à le gérer intelligemment.
- Commencez par des capitaux propres stables et ne touchez pas à votre pension. Vous pouvez recourir à d’autres sources pour compléter le capital nécessaire (épargne, prêts, aide familiale). - Calculez à l’avance les frais annexes afin de ne pas être pris au dépourvu. - Obtenez un Ishur Ekroni (אישור עקרוני)Accord officiel préliminaire de la banque pour l’octroi d’un prêt hypothécaire, fondé sur vos données de crédit et vos revenus. avant toute démarche juridique.
En fin de compte,
Une bonne opération immobilière repose sur une trésorerie sûre. Avec un plan de financement précis, vous n’achetez pas seulement un bien : vous achetez aussi la tranquillité d’esprit.