Types d’investissements immobiliers : où acheter et quel bien choisir
Les investissements immobiliers peuvent concerner des biens, des régions et des pays très variés, et chaque choix offre une combinaison différente de rendement, de risque, de gestion et d’apport personnel requis. Cette page compare l’immobilier en Israël et à l’étranger, le logement occupé et l’investissement locatif, les biens résidentiels et commerciaux, le centre et la périphérie ainsi que l’investissement foncier, afin de vous aider à comprendre quelle option correspond à vos objectifs.
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Jusqu’à présent, nous nous sommes intéressés au « comment » (le processus, l’argent, le Prêt hypothécaire). Il est maintenant temps de nous intéresser au « quoi » et au « où ». Les investissements immobiliers peuvent sembler similaires de l’extérieur, mais il existe une différence profonde entre acheter un magasin à Petah Tikva, un appartement à Haïfa ou un immeuble à Bucarest.
Chaque option présente des avantages, des inconvénients et un niveau de risque différent. Dans ce chapitre, nous analyserons les principales formules pour vous aider à choisir l’investissement qui correspond précisément à vos objectifs.
Investir dans l’immobilier à l’étranger
Ces dernières années, de plus en plus d’Israéliens se tournent vers l’investissement hors d’Israël. Mais avant d’acheter un appartement à Athènes ou à Miami, il est important de connaître les règles du jeu :
- Financement et effet de levier : en Israël, la banque est votre partenaire (Prêt hypothécaire). À l’étranger, il est très difficile, voire impossible, pour un Israélien d’obtenir un financement local, ce qui exige un apport personnel plus important.
- RendementProfit (ou perte) d’un investissement sur une période donnée, généralement exprimé en pourcentage du montant initial investi. : l’étranger est gagnant sur ce point. Alors qu’en Israël le rendement moyen se situe autour de 2%–4% par an, des chiffres de 5%–8% sont courants à l’étranger.
- Gestion : en Israël, vous êtes à distance de conduite du bien. À l’étranger, vous dépendez à 100% d’un partenaire ou d’une société de gestion locale. Si elle n’est pas fiable, l’investissement est en danger.
- Fiscalité : méfiez-vous de la « double imposition » et vérifiez l’existence d’une convention fiscale entre les pays. Souvenez-vous qu’Israël offre des avantages fiscaux spécifiques (surtout pour un logement unique) qui n’existent pas à l’étranger.
Logement ou investissement locatif ?
C’est le dilemme classique des jeunes couples. Même s’il s’agit du même type de bien, ce sont deux stratégies totalement différentes :
Logement occupé contre logement d’investissement
| Critère | Logement occupé | Logement d’investissement |
|---|---|---|
| Objectif | Stabilité, sécurité émotionnelle et qualité de vie. | Maximisation des bénéfices et des flux de trésorerie. |
| Considérations | Proximité du travail, de la famille et des écoles. | Potentiel de valorisation et demande locative. |
| Fiscalité | Avantages fiscaux importants pour un logement unique. | Exposition à la Mas Rechisha (מס רכישה)Taxe imposée à l’acheteur, dont le montant dépend de la valeur du bien et du fait qu’il s’agisse ou non de son unique logement. (pour un deuxième logement) et à l’impôt sur les loyersImpôt sur les revenus tirés de la location, avec une exonération jusqu’à un certain plafond de revenus.. |
| Flexibilité | Faible (il est difficile de changer de ville). | Élevée (vous habitez où cela vous convient). |
| Bénéfice | Ne produit pas de revenu courantRevenu régulier tiré de la détention d’un actif, comme des dividendes d’actions ou des intérêts d’obligations, sans avoir à le vendre.. | Produit un flux de trésorerie, mais exige une gestion continue. |
Immobilier résidentiel et immobilier commercial
Immobilier résidentiel (appartements)
Un investissement prudent. Les gens auront toujours besoin d’un toit. Le rendement est relativement faible (2%–4%), mais la stabilité est très élevée.
Immobilier commercial (bureaux, magasins, entrepôts)
C’est ici que se trouve le gros de l’argent (6%–10% de rendement), mais aussi le plus grand risque. En période de récession, les entreprises ferment et les magasins restent vides. La taxe municipale et l’entretien sont élevés et restent à votre charge même lorsque le bien est vacant.
Le centre et la périphérie
- Le centre (Gush Dan et ses environs)
- La demande est constante et les prix d’entrée sont exorbitants. Le bien restera presque toujours occupé, mais le rendement courant est très faible.
- La périphérie (Nord/Sud)
- Des prix d’entrée accessibles permettent d’acheter avec un faible apport personnel et d’obtenir un rendement locatif supérieur. Toutefois, le potentiel de hausse de la valeur dépend de l’amélioration des infrastructures (train, emploi), qui ne se concrétise pas toujours à temps.
Investir dans un terrain : attendre le « déclassement »
Il s’agit de l’investissement au potentiel de gain le plus élevé, mais aussi du plus risqué.
- Le risque : un terrain agricole peut le rester encore 30 ans. Entre-temps, votre argent est « immobilisé » et ne produit aucun revenu.
- Expropriations : l’État peut exproprier jusqu’à 40% du terrain pour des routes et des bâtiments publics sans indemnisation.
Pour conclure : quelle formule vous convient ?
Quelle formule vous convient ?
Le bon choix combine trois facteurs : votre apport personnel, votre horizon temporel (combien de temps vous êtes prêt à attendre) et votre qualité de sommeil (quel niveau de risque vous pouvez supporter).
Point de départ pour choisir :
- Vous recherchez la tranquillité et la sécurité ? Un logement occupé dans le centre.
- Vous êtes prêt à tenter l’aventure pour obtenir du rendement ? L’immobilier commercial ou l’étranger.
- Vous voulez entrer sur le marché avec un apport limité ? Un petit appartement en périphérie.
Il n’existe pas une formule adaptée à tous. Le choix doit correspondre à vos objectifs, à votre capacité financière et au niveau de risque qui vous convient.