Управление ипотекой: как контролировать кредит на протяжении всего срока?

Ипотека — это долгосрочное обязательство, но ваши условия и потребности с годами могут меняться. На этой странице мы разберёмся, как отслеживать кредит, когда стоит рассмотреть рефинансирование, что важно знать о досрочном погашении, предварительном одобрении и ипотечном страховании и как управлять ипотекой так, чтобы она соответствовала вашему финансовому положению в будущем.

Время чтения: 4 мин.

Ипотека сопровождает вас годами, и за это время может измениться всё: процентные ставки в экономике, ваше финансовое положение или планы на будущее. Правильное управление означает, что время от времени нужно проверять состояние кредита и понимать, когда стоит что-то изменить.

Рефинансирование ипотеки: обновление условий кредита

Рефинансирование — это процесс, при котором вы берёте новую ипотеку, чтобы погасить действующую. Цель состоит не в том, чтобы занять дополнительные деньги, а в том, чтобы улучшить условия. В некоторых случаях рефинансирование ипотеки может сэкономить десятки и даже сотни тысяч шекелей за весь срок кредита.

Когда стоит рассмотреть рефинансирование?

Ситуации, которые стоит проверить

Если рыночные процентные ставки заметно снизились по сравнению с условиями, которые вы приняли раньше.
Если ваш доход вырос и вы хотите сократить срок кредита и сэкономить на процентах.
Если вы хотите уменьшить ежемесячный платёж, чтобы снизить нагрузку на бюджет.

Комиссия за досрочное погашение: «штраф» за закрытие долга

Банк рассчитывал получать прибыль от ваших процентов на протяжении многих лет. Если вы возвращаете деньги досрочно, он теряет доход — поэтому взимает комиссию.

Размер комиссии зависит от нескольких факторов:

Вид ипотечной программы
Процентная ставка, установленная в кредитном договоре
Рыночная процентная ставка на момент погашения

Обычно по мере погашения ипотеки и уменьшения основного долга уменьшается и комиссия за досрочное погашение.

Для некоторых программ, например с Прайм-ставкой, комиссия за досрочное погашение обычно не взимается, и их можно закрыть в любой момент.

Ишур экрони (אישור עקרוני): предварительное одобрение ипотеки

Это документ, в котором банк на основании ваших данных заявляет о готовности предварительно предоставить вам ипотеку.

Срок действия: По закону банк обязан сохранять предложенные в предварительном одобрении процентные ставки в течение 24 дней.
Сравнение: Сегодня предварительное одобрение оформляется по единому формату во всех банках, поэтому вам легко сравнивать разные предложения.

Предварительное одобрение содержит:

Сумму ипотеки, которую банк готов предоставить
Возможные ипотечные программы
Процентные ставки, которые предлагает банк

Заявители, которым отказали в ипотеке: что происходит, если банк говорит «нет»?

Как повысить шансы?

Отказ банка — не конец пути.

Что стоит проверить:

Увеличить собственный капитал, чтобы снизить риск банка.
Добавить поручителей по кредиту.
Обратиться в небанковские организации, которые специализируются на более сложных случаях.

Иногда причина техническая (не хватает документов), а иногда существенная (проблемная кредитная история или низкий доход).

Ипотечное страхование: защита для вас и банка

В большинстве случаев банк требует оформить два вида страхования, чтобы гарантировать погашение долга при любых обстоятельствах:

Страхование жизни: Покрывает остаток ипотеки в случае смерти одного из заёмщиков.
Страхование недвижимости: Покрывает повреждения недвижимости, заложенной банку.

Разница в стоимости страхования у разных компаний может достигать сотен шекелей в год.

Часто задаваемые вопросы

Всегда ли выгодно рефинансировать ипотеку, если процентная ставка снизилась?

Нет. Нужно рассчитать, превышает ли экономия от новой процентной ставки комиссию за досрочное погашение, которую вы заплатите при закрытии старого кредита.

Обязательно ли оформлять ипотечное страхование в том банке, где я взял кредит?

Вовсе нет. Вы имеете полное право оформить страхование в любой выбранной вами компании, а банк обязан его принять, если оно соответствует его минимальным требованиям.

Сколько времени занимает получение предварительного одобрения?

Обычно предварительное одобрение можно получить в течение нескольких рабочих дней, а иногда — сразу в цифровом формате, если предоставить все необходимые документы.

В заключение

Правильное управление ипотекой — ключ к финансовому спокойствию. Не бойтесь проверять свои условия раз в год или два: небольшое изменение сегодня может превратиться в значительную экономию через десять лет.