Разные пути к покупке жилья

Квартира от застройщика — это квартира, приобретаемая напрямую у девелопера или подрядчика, который строит проект, обычно ещё до строительства самого здания или на ранних этапах работ. В Израиле это самый распространённый способ купить первую квартиру.

Как это работает?

1. Выбор проекта и квартиры в офисе продаж застройщика.
2. Подписание договора купли-продажи с подрядчиком (условия сделки, график платежей, срок передачи и техническая спецификация).
3. Покупатель обращается в банк за ипотекой. В большинстве проектов есть банковское сопровождение, регулирующее процесс финансирования.
4. Оплата квартиры обычно производится в несколько этапов по мере продвижения строительства.

Законодательные гарантии для покупателей

Эти гарантии призваны снизить риск для покупателей, особенно когда сделка заключается за несколько лет до фактического получения квартиры.

Предпродажа (Pre-Sale) — самый ранний этап маркетинга проекта недвижимости. На этом этапе застройщик предлагает ограниченное число квартир, иногда ещё до получения окончательного разрешения на строительство или до начала работ на площадке.

Зачем застройщики это делают?

Чтобы начать строительство, застройщику нужно «банковское сопровождение». Банк, в свою очередь, требует доказательств спроса на проект. Поэтому застройщик продаёт первые квартиры по сниженной цене, чтобы достичь установленной банком квоты и тем самым «разблокировать» финансирование строительства.

Почему это выгодно?

• Привлекательная цена: на этом этапе цены обычно ниже тех, что будут установлены позднее, поэтому некоторые покупатели видят в предпродаже возможность относительно дёшево войти на рынок недвижимости.
• Гибкие условия оплаты: первоначальный капитал часто должен быть небольшим (например, 15%–20%), а остаток выплачивается только ближе к передаче квартиры.
• Потенциал прибыли: стоимость квартиры может значительно вырасти по мере продвижения строительства и получения разрешения на строительство.

Риски: что нужно учитывать?

• Неопределённость планирования: если вы купили квартиру до получения разрешения на строительство, проект ещё может измениться по требованиям муниципалитета.
• Задержки по срокам: проект на столь раннем этапе сильнее подвержен бюрократическим задержкам, которые могут длиться годами.
• Риски финансирования: если процентная ставка вырастет или условия вашей ипотеки изменятся до окончательного платежа, вы можете столкнуться с бюджетными трудностями.
• Сложность досрочной продажи: до готовности квартиры (форма 4) её очень трудно продать третьему лицу, поэтому инвестиция менее ликвидна.

Когда стоит заключать такую сделку?

Существует огромная разница между предпродажей до получения разрешения на строительство и после него:

Ещё один путь к собственной квартире — государственные лотереи, известные прежде всего как «Дира бе-анаха» («квартира со скидкой»), а раньше — как «Мехир ла-миштакен» («Цена для жильца»).

Как это работает?

1. Получение свидетельства о праве на участие: через одну из компаний регистрации (Алоним, Милгам или Амидар).
2. Регистрация на лотереи: регистрация на официальном сайте Министерства строительства и жилищного хозяйства для проектов в подходящих вам городах.
3. Выигрыш и выбор: если вы выиграли (поздравляем!), вас пригласят в назначенное время выбрать квартиру в порядке, определённом результатами лотереи.

Преимущества: ваша покупательная способность растёт

• Большая скидка: обычно речь идёт о скидке 20%, но в некоторых случаях она достигает 30% и 40% рыночной стоимости.
• Небольшой первоначальный капитал: в сделку можно войти, имея всего 120,000 ₪ собственного капитала.
• Высокое банковское финансирование: банк рассчитывает ипотеку исходя из высокой рыночной стоимости квартиры, а не фактически уплаченной цены. Это иногда позволяет получить до 90% финансирования сделки.

Недостатки: цена терпения

• Длительное ожидание: от выигрыша до получения ключа обычно проходит 4–7 лет.
• Ограниченный выбор: вы ограничены городами, где проводятся лотереи, и не всегда можете выбрать желаемый этаж или ориентацию квартиры.
• Ограничение продажи: квартиру нельзя продавать в течение 5 лет со дня заселения (или 7 лет со дня лотереи).
• Чтобы избежать налога на прирост капитала при продаже, требуется также владеть квартирой не менее полутора лет после получения формы 4.
• Ранее возникали вопросы к качеству строительства квартир со скидкой. Однако в последние годы предлагаются обычные многоквартирные дома, поэтому качество строительства, по всей видимости, такое же, как у стандартных квартир от застройщика.

Ещё один способ выйти на рынок недвижимости — модель «треть квартиры». Три человека (друзья или родственники) объединяются, чтобы совместно купить один объект, исходя из понимания, что «в одиночку это невозможно».

Как это работает?

Три партнёра подписывают один договор купли-продажи и берут общую ипотеку. Они делят расходы (адвокат, ремонт, ежемесячный платёж) и совместно получают доходПрибыль или убыток от инвестиции за определённый период, обычно выражаемые в процентах от первоначально вложенной суммы. (арендную плату или рост стоимости при продаже).

Преимущества: почему это выгодно?

• «Бюджетный» вход на рынок: каждый партнёр предоставляет только треть необходимого первоначального капитала.
• Налоговые льготы: если это ваша первая квартира, вы иногда можете получить сниженный налог на покупку (как для единственной квартиры) на свою долю.

Недостатки: каковы риски?

• Финансовая зависимость: если один партнёр не платит свою часть ипотеки, банк требует деньги с остальных. В экономическом смысле вы «связаны браком».
• Личная зависимость: что произойдёт, если один захочет продать долю, а остальные захотят остаться?
• Юридическая сложность: требуется очень подробное соглашение о совместной собственности, описывающее каждый возможный сценарий.

Флип — это стратегия «купить — отремонтировать — продать». Объект покупают в запущенном состоянии по цене ниже рыночной, быстро ремонтируют и вскоре продают с прибылью.

Как это работает?

Обычно процесс выглядит так:

1. Поиск: находят «выгодную покупку» — квартиру с нераскрытым потенциалом (запущенную, полученную в наследство или продаваемую владельцем, которому срочно нужны деньги).
2. Улучшение: проводят целевой ремонт. Цель — не «квартира мечты», а косметические и инфраструктурные работы, повышающие ценность объекта в глазах среднего покупателя.
3. Выход из инвестиции: продают объект с прибылью, возникшей из разницы между ценой покупки и ремонта и новой рыночной ценой.

Преимущества: относительно быстрые деньги

• Прирост капитала за короткий срок: в отличие от долгосрочной инвестиции, цель — получить вложенные деньги и прибыль за несколько месяцев.
• Контроль над стоимостью: вы зависите не только от роста рыночных цен, а сами создаёте прирост стоимости ремонтом.
• Нет постоянного управления: не нужно заниматься арендаторами, многолетним ремонтом или обслуживанием дома.

Риски: где всё может пойти не так?

• Превышение бюджета: ремонт, запланированный за 100 тысяч шекелей, может обойтись в 150 тысяч и поглотить всю прибыль.
• Долгий срок экспозиции: если рынок замрёт и квартиру не удастся быстро продать, расходы на финансирование (ипотеку) будут уменьшать прибыль.
• Недостаток опыта: без понимания строительства или точной оценки стоимости очень легко купить «кота в мешке».
• Рост цен: стоимость ремонта и квартир в последние годы резко выросла, что уменьшает прибыль.