Виды инвестиций в недвижимость: где покупать и какой объект выбрать
Инвестиции в недвижимость возможны в самых разных объектах, регионах и странах, и каждый вариант сочетает доходность, риск, управление и необходимый собственный капитал по-разному. На этой странице мы сравним недвижимость в Израиле и за рубежом, жилые и инвестиционные квартиры, частную и коммерческую недвижимость, центр и периферию, а также инвестиции в землю, чтобы помочь вам понять, какой вариант соответствует вашим целям.
- Время чтения
- 5 мин.
До сих пор мы говорили о том, «как» (процесс, деньги, ипотекаОстаток долга и платежи изменяются в соответствии с изменениями индекса потребительских цен.). Теперь переходим к вопросам «что» и «где». Инвестиции в недвижимость могут выглядеть одинаково снаружи, но разница между покупкой магазина в Петах-Тикве, квартиры в Хайфе и здания в Бухаресте огромна.
У каждого варианта есть свои преимущества, недостатки и уровень риска. В этой главе мы разберём основные стратегии, которые помогут выбрать инвестицию в соответствии с вашими целями.
Инвестиции в недвижимость за рубежом
В последние годы всё больше израильтян инвестируют за пределами Израиля. Но прежде чем покупать квартиру в Афинах или Майами, важно знать правила игры:
- Финансирование и кредитное плечо: В Израиле вашим партнером является банк (ипотека). За границей израильтянину очень трудно или невозможно получить местное финансирование, которое требует более высокого уровня собственного капитала.
- ДоходностьПрибыль или убыток от инвестиции за определённый период, обычно выражаемые в процентах от первоначально вложенной суммы.: Здесь зарубежные рынки часто выигрывают. В Израиле средняя доходность составляет около 2%–4% в год, а за рубежом показатели 5%–8% считаются стандартными.
- Управление: В Израиле до объекта можно добраться за несколько минут. За границей вы на 100% зависите от партнёра или местной управляющей компании. Если она ненадёжна, инвестиция оказывается под угрозой.
- Налогообложение: Остерегайтесь «двойного налогообложения» и проверяйте наличие налогового соглашения между странами. Помните, что в Израиле существуют особые налоговые льготы (прежде всего для единственного жилья), которых нет за рубежом.
Жилая квартира или инвестиционная квартира?
Это классическая дилемма молодых пар. Хотя это один и тот же тип актива, это две совершенно разные стратегии:
Жилая квартира против инвестиционной квартиры
| критерий | Жилая квартира | Квартира для инвестиций |
|---|---|---|
| цель | Стабильность, эмоциональная безопасность и качество жизни. | Максимизация прибыли и денежного потока. |
| соображения | Близость к работе, семье и школе. | Потенциал улучшения и спрос на аренду. |
| налогообложение | Значительные налоговые льготы на одну квартиру. | Подверженность налогу на покупку (на вторую квартиру) и налогу на аренду. |
| Гибкость | Низкая (сложно переехать в другой город). | Высокая (можно жить там, где удобно). |
| Доход | Не приносит текущего дохода. | Создаёт денежный поток, но требует постоянного управления. |
Частная недвижимость против коммерческой недвижимости
Частная недвижимость (квартиры)
Надежная инвестиция. Людям всегда будет нужна крыша над головой. Доходность относительно низкая (2%–4%), но стабильность очень высокая.
Коммерческая недвижимость (офисы, магазины, склады)
Здесь возможна высокая доходность (6%–10%), но и риск выше. Во время рецессии предприятия закрываются, а магазины пустуют. Налоги на недвижимость и её содержание высоки и начисляются даже тогда, когда объект пустует.
Центр против периферии
- Центр (Гуш Дан и окрестности)
- Спрос постоянный, а цены на вход заоблачные. Объект почти никогда не пустует, но текущая доходностьРегулярный доход от владения активом, например дивиденды по акциям или проценты по облигациям, без необходимости его продавать. очень низкая.
- Периферия (север/юг)
- Доступные цены входа, которые позволяют совершить покупку с низким собственным капиталом и более высокой доходностью, чем аренда. Однако потенциал роста стоимости зависит от улучшения инфраструктуры (поезда, занятость), которое не всегда материализуется вовремя.
Инвестиции в землю: ожидание перевода под застройку
Это инвестиция с самым высоким потенциалом прибыли, но она также и самая рискованная.
- Риск: Сельскохозяйственная земля может оставаться такой ещё 30 лет и дольше. Тем временем ваши деньги «замерзают» и не приносят дохода.
- Изъятие земли: Государство может изъять до 40% участка для строительства дорог и общественных зданий без компенсации.
В заключение: какая стратегия вам подходит?
Какая стратегия вам подходит?
Правильный выбор зависит от трёх факторов: вашего капитала, временного горизонта (как долго вы готовы ждать) и уровня риска, который вы готовы принять.
Отправная точка для выбора:
- Ищете спокойствие и безопасность? Жилая квартира в центре.
- Готовы рискнуть ради доходности? Коммерческая недвижимость или объект за рубежом.
- Хотите выйти на рынок с ограниченным капиталом? Небольшая квартира в пригороде.
Не существует единой стратегии, подходящей всем. Выбор должен соответствовать вашим целям, финансовым возможностям и приемлемому для вас уровню риска.