ተቃራኒ ሞርጌጅ፦ በጡረታ ዕድሜ ቤትን ወደ ፈሳሽ ገንዘብ መቀየር

በመደበኛ ሞርጌጅ ውስጥ፣ ሂደቱ የታወቀ ነው፦ ቤት ለመግዛት ከባንክ ገንዘብ ይወስዳሉ፣ እና ዕዳውን ለመቀነስ በየወሩ ቋሚ ክፍያ ይከፍላሉ።

በተገላቢጦሽ ሞርጌጅ ውስጥ ግን፣ ሁሉም ነገር በተቃራኒው ይከሰታል፦

• ባለቤትነቱ የእርስዎ ሆኖ ይቀራል፦ አፓርታማው ቀድሞውኑ ሙሉ በሙሉ በእርስዎ ባለቤትነት ነው።
• ገንዘቡ ወደ እርስዎ ይፈስሳል፦ የፋይናንስ ተቋሙ (ባንክ ወይም የኢንሹራንስ ኩባንያ) በአፓርታማው ዋጋ መሠረት ብድር ይሰጥዎታል (እንደ አንድ ጊዜ ድምር ወይም ወርሃዊ አበል)።
• መያዣ ይመዘገባል፦ አፓርታማው በስምዎ ተመዝግቦ ይቆያል፣ እናም በውስጡ መኖርዎን ይቀጥላሉ፤ ነገር ግን ለአበዳሪው ጥቅም ሲባል በእሱ ላይ መያዣ ይመዘገባል።

ዋናው ልዩነት በአብዛኛዎቹ ጉዳዮች ቀጣይ ወርሃዊ ክፍያ አለመኖሩ ነው። ዕዳው በሙሉ ወደፊት ይራዘማል፣ እና የሚከፈለው በ"መጨረሻ ነጥብ" ላይ ብቻ ነው—ለምሳሌ አፓርታማው ሲሸጥ፣ ተበዳሪዎቹ ወደ የተደገፈ መኖሪያ ሲሄዱ፣ ወይም ከሞቱ በኋላ። የእስራኤል ባንክ ይህን መሣሪያ ከጭንቅላት በላይ ያለውን ጣሪያ ሳያጡ በሪል እስቴት የታሰረ ካፒታልን ወደ ዝግጁና ተለዋዋጭ ገቢ ለመቀየር እንደሚያስችል ዘዴ ይገልጸዋል።

ተገላቢጦሽ ሞርጌጅ ስለሚቻል ብቻ የሚወሰድ ወይም ማራኪ የቅንጦት ዕረፍቶችን ለመደገፍ የሚውል መሣሪያ አይደለም። የተወሰነ ስትራቴጂያዊ ዓላማን ማገልገል አለበት። በዋናነት ለሚከተሉት ሁኔታዎች ይስማማል፦

• የገቢ ማሟያ፦ ጡረተኞች ጡረታቸው ዝቅተኛ በመሆኑ የተከበረ የኑሮ ደረጃ ማስጠበቅ የሚፈልጉ።
• ጤና እና እንክብካቤ፦ ውስብስብ ሕክምና፣ የቅርብ እንክብካቤ ድጋፍ ወይም ቤቱን ለተደራሽነት በአካል የማስተካከል ወጪ መሸፈን።
• የሚያስጨንቁ ዕዳዎችን መዝጋት፦ አጭር ጊዜ ያላቸውን እና ውድ ብድሮችን (የክሬዲት ካርዶች፣ ለማንኛውም ዓላማ የሚሰጡ ብድሮች) መኖሪያውን በሚጠብቅ የረጅም ጊዜ ብድር መተካት።
• ለልጆች እርዳታ፦ ልጆች የራሳቸውን ቤት ለመግዛት ሲያስፈልጋቸው አሁን የመጀመሪያ ክፍያ መስጠት፣ ከአሥርተ ዓመታት በኋላ ውርስ እስኪጠብቁ ፋንታ።

ሊያገኙት የሚችሉት መጠን አንድ ዓይነት አይደለም። ከበርካታ ዋና መለኪያዎች ጥምረት ይወሰናል፦

• የአፓርታማው ወቅታዊ የገበያ ዋጋ (በንብረት ገምጋሚ ውሳኔ መሠረት)።
• የተበዳሪዎች ዕድሜ፦ እዚህ ከተለመደው ተቃራኒ የሆነ አጠቃላይ መመሪያ አለ፤ ዕድሜያችሁ በጨመረ ቁጥር የሚፈቀድላችሁ የፋይናንስ መጠን (LTV) በመቶኛ ከፍ ይላል።

ለምን? ለፋይናንስ ኩባንያዎች የሚጠበቀው የብድር ጊዜ አጭር ስለሆነና አደጋቸው ያነሰ ስለሆነ ነው።

• ቀደም ሲል ያሉ ዕዳዎች፦ በንብረቱ ላይ ነባር አነስተኛ ሞርጌጅ ካለባችሁ፣ ከተቃራኒ ሞርጌጅ የሚወጣው የመጀመሪያ ገንዘብ በቅድሚያ እሱን ለመዝጋትና የድሮውን መያዣ ለማጽዳት ይጠቅማል።

በመደበኛ ሞርጌጅ ውስጥ ዋጋውን ማየት ቀላል ነው፤ በየወሩ ከባንክ ሂሳብዎ በ-10 ይቀነሳል። በተቃራኒ ሞርጌጅ ውስጥ ወርሃዊ ክፍያ ስለሌለ፣ “ነፃ ገንዘብ” ነው በሚል ሥነ-ልቦናዊ ቅዠት ውስጥ መውደቅ በጣም ቀላል ነው።

ትልቁ የፋይናንስ ወጥመድ የሚገኘው በትክክል እዚህ ነው፦

ወለዱ አይጠፋም፤ በቀላሉ ይዘገያል እና በየወሩ ወደ ዕዳው ዋና ገንዘብ ይጨመራል (በእስራኤል ባንክ ሙያዊ ቋንቋ የሚባለው፦ ባሎን፣ ግሬስ ወይም ቡሌት ብድር)። ይህም የተደራራቢ ወለድበኢንቨስትመንት ላይ የተጠራቀሙ ተመላሾች መልሰው ተኢንቨስት ተደርገው ራሳቸው ተጨማሪ ተመላሾችን የሚያመነጩበት ሁኔታ ነው፤ ይህም በጊዜ ሂደት የገንዘብ ፈጣን እድገት ይፈጥራል። ውጤት ማለት ነው - ቀድሞ በተጠራቀመው ወለድ“የገንዘብ ዋጋ” ማለት ነው፤ የሌላ ሰውን ገንዘብ ለመጠቀም የሚከፈል መጠን ሲሆን፣ ለተቀማጭ አድራጊው ገቢ ወይም ለተበዳሪው ወጪ ነው። ላይ ወለድ ትከፍላላችሁ። በኢኮኖሚው ውስጥ ያለው ወለድ ከፍተኛ ከሆነ ወይም ከየሸማች ዋጋ መረጃ ጠቋሚ (CPIአማካይ ቤተሰብ የሚጠቀምባቸው የምርቶችና አገልግሎቶች ቅርጫት ዋጋ አማካይ ለውጥን የሚለካ መረጃ ጠቋሚ፤ የዋጋ ግሽበትን ለመለካትና ዕዳዎችን ከመረጃ ጠቋሚው ጋር ለማያያዝ ዋና መሣሪያ ነው።) ጋር የተገናኘ ከሆነ፣ ዕዳችሁ በዓመታት ሂደት በፈጣን ፍጥነት እያደገ ይሄዳል።

አፓርታማው የተበዳሪዎቹ ባለቤትነት ሆኖ ይቀራል፣ ነገር ግን ብድሩን ለሰጠው አካል ጥቅም ሲባል በእሱ ላይ መያዣ ይመዘገባል። የስምምነቱን ውሎች እስካሟሉ ድረስ፣ ተበዳሪዎቹ በአጠቃላይ በአፓርታማው መኖርን መቀጠል ይችላሉ።

የብድር መክፈያ ጊዜው ሲደርስ፣ በርካታ አማራጮች አሉ፦

1. ዕዳውን ከሌሎች የገንዘብ ምንጮች መክፈል።
2. አፓርታማውን ሸጦ ዕዳውን ከተገኘው ገቢ መክፈል።
3. ወራሾቹ አፓርታማውን ለራሳቸው ማቆየት ከፈለጉ፣ ዕዳውን በራሳቸው እንዲያስተካክሉ መፍቀድ።

ቤቱ ከተሸጠ በኋላ ቀሪ ገንዘብ ካለ፣ ለቤቱ ባለቤቶች ወይም ለወራሾች ሊቀር ይገባል። ነገር ግን ዕዳው በዓመታት ሂደት እየጨመረ ሲሄድ፣ ይህ ቀሪ ገንዘብ ከገመታችሁት በጣም ያነሰ ሊሆን ይችላል።

ተቃራኒ ሞርጌጅ ቀዝቃዛ የገንዘብ ውሳኔ ብቻ አይደለም፤ ሊፈነዳ የሚችል የቤተሰብ ቦምብ ነው።

በአንድ በኩል፣ በክብር ለመኖር፣ የእንክብካቤ ድጋፍን ለመደገፍ ወይም ልጆቻችሁ አሁን ሲያስፈልጋቸው “በሕይወት ላይ ያለ ውርስ” ለመስጠት፣ ዕድሜ ልክ የሠራችሁበትን ንብረት የመጠቀም ሙሉ መብት አላችሁ። በሌላ በኩል፣ ካላካፈላችኋቸው፣ ልጆቹ አንድ ቀን የቤተሰቡ ንብረት የጨመረ ዕዳን ለመሸፈን ሲባል ለፋይናንስ ተቋም ከሞላ ጎደል መሸጡን ሊያውቁ ይችላሉ።

ሊያመልጣችሁ የማይገባ ወሳኝ ነጥብ፦ ጥንዶች ከሆናችሁ፣ ከእናንተ አንዱ ሲሞት ምን እንደሚከሰት በውሉ ውስጥ መመርመር አለባችሁ።

በሕይወት የቀረው ባልደረባ ሙሉ በሙሉ የተጠበቀ ነውን፣ ያለ ስጋትስ በቤቱ መኖሩን መቀጠል ይችላልን? የፋይናንስ ኩባንያው የዕዳውን ግማሽ ወዲያውኑ እንዲከፈል ሊጠይቅ ይችላልን? ሁለቱም ባልደረቦች ንብረቱን ከለቀቁ ወይም ከሞቱ በኋላ ብቻ መያዣውና ክፍያው ሙሉ በሙሉ እንዲዘገዩ ውሉ መዘጋጀቱን በጥንቃቄ ያረጋግጡ። በዚህ ድንጋጌ ላይ አትደራደሩ።

ተቃራኒ ሞርጌጅ ኃይለኛ መሣሪያ ነው፣ ግን በፍጹም ራስ-ሰር የመጀመሪያ ምርጫዎ ሊሆን አይገባም። ለመፈረም ከመቸኮልዎ በፊት፣ የሚከተሉትን አማራጮች ይመርምሩ፦

• የመኖሪያ ቤት መጠን መቀነስ (Downsizing): ትልቁን አፓርታማ መሸጥ፣ ወደ ትንሽ፣ ተደራሽ እና ርካሽ አፓርታማ መዛወር፣ እንዲሁም በእጅ የሚቀረውን ጉልህ የገንዘብ ልዩነት ለዕለታዊ ኑሮ አስተዳደር መጠቀም።
• የቤተሰብ ብድር: ገንዘቡ ልጆችን ለመርዳት ከታሰበ፣ ወይም ልጆቹ አቅም ካላቸውና በሕክምና ወጪዎችዎ ማገዝ ከቻሉ፣ አንዳንድ ጊዜ ገንዘቡን በቀጥታ ቢያበድሩዎት ይሻላል፤ በዚህም ለፋይናንስ ተቋማት እጅግ ከፍተኛ የተደራራቢ ወለድ ክፍያዎችን ያስወግዳሉ።
• ማከራየት እና መዛወር፦ የአሁኑን አፓርታማ በከፍተኛ ዋጋ ማከራየትና ወርሃዊውን ልዩነት በመጠቀም ወደ ርካሽ የኪራይ መኖሪያ ወይም ወደ የተደገፈ መኖሪያ መዛወር።

ለሁሉም የሚስማማ አንድ መፍትሔ የለም። በማንኛውም ዋጋ ቤቱ ውስጥ መቆየት የሚፈልግ ሰው የተገላቢጦሽ ሞርጌጅን ጥሩ መፍትሔ አድርጎ ሊያየው ይችላል። ወደ ትንሽ አፓርታማ ለመዛወር ዝግጁ የሆነ ሰው ግን ምናልባት ቀላልና ርካሽ መፍትሔ ያገኛል።

1. የእስራኤል ባንክ — ተቃራኒ ሞርጌጅ፦ በካፒታል ገበያ አማካይነት ለአረጋውያን ድጋፍ — ከቤት ሳይወጡ የመኖሪያ ቤትን ዋጋ ወደ ገቢ ወይም ሊገኝ ወደሚችል ገንዘብ የመቀየር ሀሳብ አጠቃላይ ማብራሪያ።
2. የእስራኤል ባንክ — ለመኖሪያ ቤት ብድር መስጠት ገደቦች — ግሬስ፣ ባሎን እና ቡሌት ብድሮችን ጨምሮ፣ ከመኖሪያ ቤት ብድሮች ጋር የተያያዙ አጠቃላይ መመሪያዎችና ትርጓሜዎች።
3. የካፒታል ገበያ ባለሥልጣን — በብድር ውል ውስጥ መረጃ መግለጽ — የብድር አገልግሎት ሰጪ በብድር ውል ማዕቀፍ ውስጥ ለተበዳሪው ማሳወቅ ስላለበት ዝርዝር መመሪያዎች።
4. ክኔሴት — ፍትሃዊ ብድር ሕግ — ብድርን፣ መረጃ መግለጽን እና የብድር ውሎችን የሚቆጣጠር የሕጉ ጽሑፍ።