አፓርታማ የማግኛ የተለያዩ መንገዶች

ከኮንትራክተር የሚገዛ አፓርታማ ማለት ፕሮጀክቱን ከሚያለማው ወይም ከሚገነባው ኮንትራክተር በቀጥታ የሚገዛ አፓርታማ ነው፤ ብዙ ጊዜ ሕንፃው ራሱ ከመገንባቱ በፊት ወይም በመጀመሪያ የግንባታ ደረጃዎች ላይ ሲሆን ነው። በእስራኤል የመጀመሪያ አፓርታማ ለመግዛት በጣም የተለመደው መንገድ ይህ ነው።

እንዴት ይሠራል?

1. በአልሚው የሽያጭ ቢሮ ውስጥ ፕሮጀክቱንና አፓርታማውን መምረጥ።
2. ከኮንትራክተሩ ጋር የግዢ ውል መፈረም (የስምምነቱ ውሎች፣ የክፍያ ሰሌዳ፣ የርክክብ ቀን እና ቴክኒካዊ መግለጫ)።
3. ገዢው ሞርጌጅ ለማግኘት ወደ ባንክ ያመለክታል። በአብዛኛዎቹ ፕሮጀክቶች የፋይናንስ ሂደቱን የሚያስተካክል የባንክ ድጋፍ አለ።
4. ለአፓርታማው ክፍያ በአብዛኛው በግንባታው እድገት መሠረት በበርካታ ደረጃዎች ይፈጸማል።

ለገዢዎች የሕግ ጥበቃዎች

እነዚህ ጥበቃዎች የገዢዎችን ስጋት ለመቀነስ የታሰቡ ናቸው፣ በተለይም ግብይቱ አፓርታማውን በተግባር ከመቀበል ዓመታት በፊት ሲፈጸም።

ቅድመ ሽያጭ የሪል እስቴት ፕሮጀክት በጣም ቀደምት የግብይት ደረጃ ነው። በዚህ ደረጃ ገንቢው የተወሰነ ቁጥር ያላቸውን አፓርታማዎች ለሽያጭ ያቀርባል፣ አንዳንድ ጊዜ የመጨረሻ የግንባታ ፈቃድ ሳይገኝ ወይም ትራክተሮች ወደ ቦታው ሳይገቡ እንኳን።

ገንቢዎች ይህን ለምን ያደርጋሉ?

ግንባታ ለመጀመር አልሚው «የባንክ ድጋፍ» ያስፈልገዋል። ባንኩ በበኩሉ ለፕሮጀክቱ የገበያ ፍላጎት መኖሩን የሚያረጋግጥ ማስረጃ ይጠይቃል። ስለዚህ አልሚው ባንኩ ያስቀመጠውን ኮታ ለማሟላት የመጀመሪያዎቹን አፓርታማዎች በቅናሽ ዋጋ ይሸጣል፤ በዚህም ለግንባታ የሚሆነውን ፋይናንስ «ያስለቅቃል»።

ይህ ለእርስዎ ለምን ይጠቅማል?

• ማራኪ ዋጋ፦ በዚህ ደረጃ ዋጋዎች በአብዛኛው በፕሮጀክቱ ቀጣይ ደረጃዎች ከሚወሰኑት ያነሱ ናቸው፤ ስለዚህ አንዳንድ ገዢዎች ቅድመ ሽያጭን ወደ ሪል እስቴት ገበያ በአንጻራዊ ዝቅተኛ ዋጋ የሚገቡበት ዕድል አድርገው ያዩታል።
• ተለዋዋጭ የክፍያ ውሎች፦ ብዙ ጊዜ በመጀመሪያ ዝቅተኛ የራስ ገንዘብ ይፈለጋል (ለምሳሌ 15%–20%)፣ ቀሪው ገንዘብ የሚከፈለው ርክክቡ ሊደረግ ሲቃረብ ብቻ ነው።
• የትርፍ አቅም፦ ግንባታው ሲራመድና የግንባታ ፈቃድ ሲወጣ የአፓርታማው ዋጋ በከፍተኛ ሁኔታ እንዲጨምር ይጠበቃል።

አደጋዎች፦ ምንን ግምት ውስጥ ማስገባት አለብዎት?

• የዕቅድ አለመረጋጋት፦ የግንባታ ፈቃድ ከመውጣቱ በፊት ከገዙ፣ ዕቅዶቹ አሁንም በማዘጋጃ ቤቱ መስፈርቶች መሠረት ሊለወጡ ይችላሉ።
• የጊዜ ሰሌዳ መዘግየቶች፦ በዚህ ያህል ቀደምት ደረጃ ያለ ፕሮጀክት ለዓመታት ሊዘልቁ ለሚችሉ የቢሮክራሲ መዘግየቶች የበለጠ ተጋላጭ ነው።
• የፋይናንስ ስጋቶች፡ ወለድ ከጨመረ ወይም የሞርጌጅ ውሎቻችሁ እስከ የመጨረሻ ክፍያ ቀን ድረስ ከተለወጡ፣ በበጀት ችግር ውስጥ ልትገቡ ትችላላችሁ።
• ቀደም ብሎ የመሸጥ ችግር፡ አፓርታማው ዝግጁ ከመሆኑ በፊት (በቅጽ 4) ለሦስተኛ ወገን መሸጥ በጣም ከባድ ነው፤ ይህም ኢንቨስትመንቱን ያነሰ ፈሳሽ ያደርገዋል።

ግብይቱን መቼ ማከናወን ይገባል?

ከግንባታ ፈቃድ በፊት ባለው ቅድመ ሽያጭ እና ከፈቃዱ በኋላ ባለው መካከል ትልቅ ልዩነት አለ፦

ወደ አፓርታማ ለመድረስ ሌላ አማራጭ፣ በዋናነት “ዲራ በሃናሃ (דירה בהנחה)” ወይም ቀደም ሲል “ሜሒር ለሚሽታከን” ተብለው በሚታወቁ የመንግሥት ዕጣ ማውጫዎች በኩል ነው።

እንዴት ይሰራል?

1. የብቁነት ማረጋገጫ ማውጣት: በአንዱ የምዝገባ ኩባንያዎች (አሎኒም፣ ሚልጋም ወይም አሚዳር) በኩል።
2. ለዕጣ ማውጫዎች መመዝገብ: ለእርስዎ ተዛማጅ በሆኑ ከተሞች ላሉ ፕሮጀክቶች በግንባታና መኖሪያ ሚኒስቴር ኦፊሴላዊ ድረ-ገጽ ላይ ይመዘገባሉ።
3. ማሸነፍና መምረጥ: ካሸነፉ (እንኳን ደስ አላችሁ!)፣ በዕጣው የወጣችሁበት ቅደም ተከተል መሠረት አፓርታማ እንድትመርጡ በሚመጣው ጊዜ ትጋበዛላችሁ።

ጥቅሞቹ፦ የግዢ ኃይላችሁ ያድጋል

• ከፍተኛ የገንዘብ ቅናሽ፦ ብዙውን ጊዜ የ20% ቅናሽ ነው፣ ነገር ግን በአንዳንድ ሁኔታዎች ከገበያ ዋጋው 30% እና 40% ይደርሳል።
• ዝቅተኛ የራስ ካፒታል፦ ውሉን ለመዋዋል 120,000 ₪ ብቻ የራስ ካፒታል ይበቃል።
• ከባንክ ከፍተኛ ማበደር፦ ባንኩ ሞርጌጁን የሚያሰላው እርስዎ በተግባር በከፈሉት ዋጋ ሳይሆን በአፓርታማው ከፍ ባለ የገበያ ዋጋ መሠረት ነው። ይህም አንዳንድ ጊዜ ከስምምነቱ እስከ 90% ፋይናንስ እንዲያገኙ ያስችላችኋል።

ጉዳቶቹ፦ የትዕግሥት ዋጋ

• ረጅም የመጠበቂያ ጊዜ፦ ዕጣውን ከማሸነፍ እስከ ቁልፉን መቀበል ድረስ ብዙውን ጊዜ 4 እስከ 7 ዓመታት ያልፋሉ።
• የቁጥጥር እጥረት፦ እጣ በሚደረግባቸው ከተሞች ብቻ ይገደባሉ፣ እና የፈለጉትን ፎቅ ወይም የአየር አቅጣጫ ሁልጊዜ መምረጥ አይችሉም።
• የሽያጭ ገደብ፦ በአፓርታማው መኖር ከጀመሩ ጀምሮ ለ5 ዓመታት (ወይም ከዕጣው ቀን ጀምሮ 7 ዓመታት) አፓርታማውን መሸጥ የተከለከለ ነው።
• በሽያጭ ወቅት ማስ ሸቫሕ (מס שבח) ለማስወገድ፣ ፎርም 4 ከተቀበሉ በኋላ ቢያንስ ለአንድ ዓመት ተኩል ባለቤት ሆነው መቆየት ያስፈልጋል።
• ቀደም ሲል ቅናሽ ዋጋ ስላላቸው አፓርታማዎች የግንባታ ጥራት ጥያቄዎች ተነስተው ነበር። ሆኖም፣ በቅርብ ዓመታት የሚቀርቡት አፓርታማዎች በመደበኛ የተቀናጁ ሕንፃዎች ውስጥ ስለሆኑ፣ የግንባታ ጥራታቸው ከመደበኛ ከኮንትራክተር የሚገዙ አፓርታማዎች ጋር ተመሳሳይ እንደሆነ ይገመታል።

ወደ ሪል እስቴት ገበያ ለመግባት ሌላ አማራጭ “የአፓርታማ አንድ ሦስተኛ ባለቤትነት” የሚባል ሞዴል ነው። ይህ ሦስት ሰዎች (ጓደኞች ወይም የቤተሰብ አባላት) አንድ ንብረት በጋራ ለመግዛት የሚተባበሩበት ሞዴል ሲሆን፣ "ብቻችንን ማድረግ አንችልም" በሚል ግንዛቤ ላይ የተመሠረተ ነው።

እንዴት ይሠራል?

ሦስቱ ተሳታፊዎች የግዢ ውልና አንድ የጋራ ሞርጌጅ ይፈርማሉ። ወጪዎችን (ጠበቃ፣ እድሳት፣ ወርሃዊ ክፍያ) ይካፈላሉ፣ እንዲሁም ከሽርክናው የሚገኘውን ትርፍ (ኪራይ ወይም በሽያጭ ዋጋ መጨመር) በጋራ ይጠቀማሉ።

ጥቅሞች፡ ለምን ይጠቅማል?

• በ"ዝቅተኛ ወጪ" ወደ ገበያ መግባት፡ እያንዳንዱ አጋር ከሚያስፈልገው የግል ካፒታል አንድ ሦስተኛውን ብቻ ያመጣል።
• የግብር ጥቅማጥቅሞች፡ ይህ የመጀመሪያ አፓርታማችሁ ከሆነ፣ በድርሻችሁ ላይ አንዳንድ ጊዜ የተቀነሰ ማስ ረኪሻ (מס רכישה)በገዢው ላይ የሚጣል ግብር፤ መጠኑ በንብረቱ ዋጋና ይህ የገዢው ብቸኛ መኖሪያ መሆኑ ወይም አለመሆኑ ላይ ይወሰናል። (ለአንድ ብቸኛ አፓርታማ) ማግኘት ትችላላችሁ።

ጉዳቶች፡ አደጋዎቹ ምንድን ናቸው?

• የገንዘብ ጥገኝነት፡ አንድ አጋር የሞርጌጅ ድርሻውን ካልከፈለ፣ ባንኩ ገንዘቡን ከሌሎቹ ይጠይቃል። በገንዘብ ረገድ "ተጋብታችኋል"።
• የግል ጥገኝነት፡ አንዱ መሸጥ ቢፈልግ ሌሎቹ ደግሞ መቆየት ቢፈልጉ ምን ይሆናል?
• የሕግ ውስብስብነት፦ ሂደቱ ሊፈጠሩ የሚችሉ ሁሉንም ሁኔታዎች የሚያካትት በጣም ጥብቅ የሽርክና ስምምነት ይፈልጋል።

ፍሊፕ የ“ግዛ-አድስ-ሽጥ” ስትራቴጂ ነው። በገበያ ዋጋ ከሚያንስ ዋጋ ችላ የተባለ ንብረት ይገዛሉ፣ በፍጥነት ያድሱታል እና በአጭር ጊዜ ውስጥ በትርፍ ይሸጡታል።

እንዴት ይሠራል?

በአብዛኛው ሂደቱ እንዲህ ይመስላል፦

1. መፈለግ፦ “ጥሩ አጋጣሚ” ያገኛሉ – ያልተጠቀመበት አቅም ያለው አፓርታማ (የተተወ፣ ርስት ወይም በጫና ያለ ሻጭ)።
2. እሴት ማሳደግ፦ የተነጣጠረ እድሳት ያካሂዳሉ። ዓላማው «የሕልም አፓርታማ» መፍጠር ሳይሆን፣ በአማካይ ገዢ ዓይን እሴቱን የሚያሳድግ የውበትና የመሠረተ ልማት እድሳት ማካሄድ ነው።
3. ኤግዚት፦ በግዢና በእድሳት ወጪ እና በአዲሱ የገበያ ዋጋ መካከል ካለው ልዩነት በሚፈጠር ትርፍ ንብረቱን መሸጥ።

ጥቅሞቹ፦ ፈጣን ገንዘብ ፍሰት (በአንጻራዊነት)

• በአጭር ጊዜ የካፒታል ትርፍ፦ ከረዥም ጊዜ ኢንቨስትመንት በተለየ፣ እዚህ ዓላማው ገንዘቡንና ትርፉን በጥቂት ወራት ውስጥ ማየት ነው።
• በእሴት ላይ ቁጥጥር፦ በገበያ ዋጋ መጨመር ብቻ አትደገፉም፤ በእድሳቱ እሴት መጨመሩን ራሳችሁ ትፈጥራላችሁ።
• ቀጣይ አስተዳደር የለም፦ በተከራዮች፣ ለዓመታት በሚዘልቁ ጥገናዎች ወይም በሕንፃ ኮሚቴ መጨነቅ አያስፈልግም።

አደጋዎቹ፦ ይህ የት ሊበላሽ ይችላል?

• ከበጀት መብለጥ፦ በ100 ሺህ ሼቄል ያቀዳችሁት እድሳት በ150 ሺህ ሼቄል ሊጠናቀቅና ሁሉንም ትርፍ ሊውጥ ይችላል።
• ረጅም የመቆያ ጊዜ፦ ገበያው ከቀዘቀዘና አፓርታማው በፍጥነት ካልተሸጠ፣ ትርፉን የሚቀንሱ የፋይናንስ ወጪዎችን (ሞርጌጅ) ይሸከማሉ።
• የልምድ እጥረት፦ ስለ ግንባታ ወይም ስለ ትክክለኛ የዋጋ ግምገማ ግንዛቤ ከሌለዎት፣ “በከረጢት ውስጥ ያለ ድመት” መግዛት በጣም ቀላል ነው።
• የዋጋ ጭማሪ፦ በቅርብ ዓመታት የእድሳት ወጪዎችም ሆነ የአፓርታማ ዋጋዎች በከፍተኛ ሁኔታ ጨምረዋል፣ ይህም ትርፎችን ይቀንሳል።