Combinación hipotecaria: ¿cómo construir una combinación adecuada para vosotros?
La combinación hipotecaria es la distribución entre distintas modalidades de préstamo y afecta al importe de la devolución, al nivel de certeza y al coste total a lo largo de los años. En esta página entenderemos cómo construir una combinación que se adapte a vuestra capacidad de devolución y a vuestros planes de vida, y cómo equilibrar correctamente estabilidad, flexibilidad y riesgo.
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La combinación hipotecaria es la forma en que distribuís el importe del préstamo entre distintas modalidades. No existe una combinación adecuada para todos: una buena combinación equilibra estabilidad, flexibilidad y coste, y se adapta a vuestra capacidad de devolución y a vuestros planes económicos.
¿Qué es una combinación hipotecaria?
Al contratar una hipoteca no elegís una sola modalidad. En su lugar, dividís el importe del préstamo en varias partes, cada una en una modalidad distinta (por ejemplo, una parte a tipo primeTipo de interés básico compuesto por el tipo de interés del Banco de Israel más el 1,5%. y otra a tipo fijoPorcentaje de interés fijo; sin embargo, si la deuda está vinculada al índice, esta cambiará según la inflación.). Esta combinación se llama combinación hipotecaria.
Regla práctica importante: relación entre devolución e ingresos
Antes de entrar en las modalidades, es importante entender cuánto podéis devolver cada mes sin asfixiaros.
No aceptéis una combinación «preparada» por el banco
Al acudir al banco para solicitar una hipoteca, a veces el banco propone una combinación determinada.
Antes de firmar, preguntaos:
Preguntas que conviene comprobar
- ¿Podría aumentar mucho el pago mensual en el futuro?
- ¿Cómo afectará una subida del tipo o del índice al total de nuestra deuda?
- ¿Podremos amortizar parte de las modalidades sin penalizaciones («comisión por amortización anticipada»)?
Adaptar la combinación a vuestros planes de vida
Una buena combinación no se determina solo por los tipos actuales, sino por lo que os ocurrirá dentro de 5, 10 y 20 años:
- Mejora de vivienda: ¿pensáis vender la vivienda y comprar una más grande pronto?
- Aumento de ingresos: ¿se espera que venza un fondo de formación o que aumente el salario?
- Situación familiar: ¿necesitáis un pago estable como una roca o estáis dispuestos a asumir cierto riesgo para pagar menos ahora?
Ejemplo de combinación hipotecaria (pareja joven, un millón de shekels)
Este es solo un ejemplo para ilustrar la distribución. La combinación real debe cambiar según vuestra situación personal:
Distribución de la combinación
| Modalidad | Importe | Objetivo de la modalidad |
|---|---|---|
| Tipo fijo no indexadoModalidad en la que el tipo de interés y el reembolso permanecen fijos, con independencia del índice o del mercado. (KLaTz) | 400,000 ₪ | Estabilidad del pago y seguridad total. |
| Tipo prime | 300,000 ₪ | Flexibilidad y posibilidad de amortizar sin penalizaciones. |
| Tipo variable | 300,000 ₪ | Tipo inicial bajo. |
Comparad y elegid correctamente
El Banco de Israel publica cada mes los datos de tipos y las modalidades hipotecarias que ofrecen los bancos. Para que podáis compararlos de forma sencilla y clara, hemos reunido los datos en una página de comparación específica.
Antes de elegir una hipoteca, conviene consultar la tabla que hemos creado a partir de los datos de «Kav HaMashve» del Banco de Israel y comparar los tipos de los distintos bancos.
En resumen
No existe una combinación adecuada para todos.
- ¿Qué sí es?
- Una estrategia para distribuir el préstamo entre varias modalidades y equilibrar los riesgos.
- ¿Qué no es?
- Elegir modalidades al azar porque «eso ha dicho el banquero».
- ¿Para quién es adecuada?
- Para cualquiera que contrate una hipoteca y quiera controlar su futuro económico.
- Ventaja principal
- Permite adaptar la hipoteca a los planes futuros y a la capacidad de devolución.
- Desventaja principal
- Exige comprender a fondo cada modalidad antes de construir la combinación.
Preguntas frecuentes
¿El banco decide la combinación?
No. El banco propone una oferta inicial, pero tenéis derecho, y es muy recomendable, a examinar otras modalidades o cambiar la distribución entre ellas.
¿Conviene contratar una hipoteca con una sola modalidad?
Por lo general, no. Distribuirla entre varias modalidades permite protegeros: una parte os protegerá frente a la inflación y otra os dará flexibilidad para refinanciar en el futuro.
¿Cuál es la diferencia entre una modalidad y una combinación?
Una modalidad es un tipo de préstamo dentro de la hipoteca.
Una combinación es la unión de varias modalidades diferentes.
Para terminar,
La combinación hipotecaria es uno de los factores que más influyen en vuestro bolsillo a lo largo de los años. El objetivo no es solo «ganar al banco» con el tipo actual, sino construir una hipoteca que podáis afrontar incluso si cambia el mercado.
Toda combinación implica un compromiso entre varios factores principales:
- Estabilidad frente a coste - Flexibilidad frente a certeza - Nivel de riesgo frente al importe del pago mensual
Por eso, la pregunta importante no es cuál es la mejor combinación, sino cuál se adapta a vuestra situación económica y a vuestros planes futuros.