Modalidades de hipoteca: entender los componentes del préstamo
Las modalidades hipotecarias determinan cómo cambiarán el tipo de interés, el índice y vuestra cuota mensual durante la vida del préstamo. En esta página conoceremos las modalidades principales, entenderemos las diferencias entre tipos fijos y variables y entre modalidades indexadas y no indexadas, y veremos cómo elegir una combinación que equilibre estabilidad, flexibilidad y coste.
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Una hipoteca es un préstamo grande y complejo, por lo que en la mayoría de los casos no se contrata con una sola modalidad, sino que se divide en varias modalidades diferentes. En este capítulo entenderemos las diferencias entre las modalidades principales y cómo crear un equilibrio entre estabilidad y ahorro.
Entender el mecanismo: ¿qué es una modalidad hipotecaria?
Cuando contratáis una hipoteca, no tenéis que tomar todo el importe con el mismo tipo de interés y las mismas condiciones. En la práctica, lo habitual es dividir el importe del préstamo en varias partes, y cada parte se denomina modalidad.
Por ejemplo, si necesitáis una hipoteca de un millón y medio de shekels, podéis dividirla así:
- Una parte del importe en una modalidad con tipo de interés fijo
- Una parte en la modalidad prime
- Una parte en una modalidad con tipo de interés variable
Cada una de las partes tendrá condiciones diferentes: un tipo de interés distinto, un nivel de riesgo distinto y, en ocasiones, también un plazo de amortización diferente.
La combinación de las modalidades se denomina combinación hipotecaria, y hablaremos de ella en la siguiente parte.
¿Cómo funciona? Las dos características principales de las modalidades hipotecarias
Antes de hablar de las modalidades hipotecarias en sí, es importante entender que cada modalidad se compone de dos características principales:
1. Tipo de interés fijo frente a tipo de interés variable
Tipo de interés fijo frente a tipo de interés variable
| Característica | Tipo de interés fijo | Tipo de interés variable |
|---|---|---|
| ¿Cómo se determina? | Se determina el día de la firma y permanece igual durante toda la vida del préstamo. | Puede cambiar a lo largo de los años, por ejemplo, una vez cada 5 años o según el tipo de interés del Banco de Israel. |
| La principal ventaja | Os ofrece certeza y tranquilidad. | Normalmente empieza con un tipo más bajo. |
| El principal riesgo | Generalmente será más caro al principio. | La cuota mensual puede subir en el futuro. |
- En la modalidad prime, el tipo de interés cambia según el tipo de interés del Banco de Israel.
- En otras modalidades, el tipo se actualiza cada varios años según las condiciones del mercado.
- En estas modalidades, la cuota mensual puede subir o bajar con el tiempo.
2. Indexación al índice de precios al consumidor
Hay modalidades en las que el préstamo está indexado al índice de precios al consumidor. El índice de precios al consumidor es un índice publicado por la Oficina Central de Estadística que mide el cambio en los precios de la cesta de bienes y servicios que compran los hogares en Israel, es decir, el cambio en el coste de vida.
- Modalidad indexada al índice
- El saldo del préstamo se actualiza según los cambios del índice. Si el índice sube, también puede aumentar el capital de la hipoteca y, por tanto, la cuota mensual puede crecer.
- Modalidad no indexada
- Vuestra deuda no se ve afectada por los cambios en el coste de vida (la inflación)
Comparación de modalidades: revisión de KALATZ, prime y modalidades variables
A continuación se presenta una revisión de las opciones más comunes del mercado:
Tipo fijo no indexado (KALATZ)
Es una de las modalidades más estables y claras. El tipo de interés se determina el día en que se contrata la hipoteca y permanece fijo durante todo el plazo. El capital tampoco está indexado al índice.
Ventajas
- Certeza total
- Facilita la planificación del presupuesto mensual
- No hay exposición a subidas del índice ni a cambios en los tipos de interés del mercado
Desventajas
- Tipo inicial alto
- Comisión por amortización anticipada (penalización) si queréis cerrar el préstamo antes de tiempo
¿Para quién es adecuada?: Para quien prefiere estabilidad, certeza y tranquilidad, aunque ello implique un coste mayor.
Tipo fijo indexado al índice
En esta modalidad, el propio tipo de interés es fijo, pero el capital está indexado al índice de precios al consumidor.
Ventajas
- El tipo inicial es más bajo
- Existe cierta certeza sobre el tipo de interés
Desventajas
- El capital puede aumentar si sube el índice
- La cuota mensual puede aumentar con los años y provocar un coste total superior al previsto
¿Para quién es adecuada?: Para quien entiende el riesgo de la indexación al índice y está dispuesto a asumirlo a cambio de un tipo inicial más bajo.
Tipo variable no indexado
El tipo se actualiza en momentos conocidos (por ejemplo, cada 5 años). En el momento de la actualización, el banco examina cuál es el nivel de los tipos de interés en la economía y actualiza el tipo de la modalidad. Por eso, el tipo puede subir o bajar durante la vida de la hipoteca.
Ventajas
- Tipo inicial relativamente bajo
- No hay exposición a subidas del índice
- Ofrece flexibilidad para la amortización anticipada
Desventajas
- El tipo puede cambiar en los momentos de actualización
- Es difícil estimar la cuota futura debido a las subidas de los tipos en la economía
¿Para quién es adecuada?: Para quien busca un tipo inicial más bajo que el de las modalidades fijas y quiere evitar la indexación al índice, pero está dispuesto a asumir cierta incertidumbre sobre el tipo futuro.
Tipo variable indexado al índice
Tanto el tipo de interés como el capital pueden cambiar. El capital de la hipoteca está indexado al índice de precios al consumidor, por lo que si el índice sube, también aumenta el saldo del préstamo. Además, el propio tipo se actualiza según un período fijado de antemano, normalmente cada varios años.
En cada momento de actualización, el banco fija un nuevo tipo según los tipos vigentes en el mercado en ese momento.
Debido al mayor nivel de riesgo, el tipo inicial de esta modalidad suele ser relativamente bajo frente a modalidades más estables. Sin embargo, con el tiempo, los cambios del índice y del tipo pueden aumentar la cuota mensual y el coste total de la hipoteca.
Ventajas
- Tipo inicial bajo
- Flexibilidad para refinanciar en los momentos de actualización
Desventajas
- Incertidumbre sobre la cuota futura y exposición a subidas de los tipos
- El capital está indexado al índice y, por tanto, puede aumentar cuando sube la inflación
¿Para quién es adecuada?: Para prestatarios que entienden bien los riesgos y están dispuestos a asumir más incertidumbre a cambio de un tipo inicial más bajo, o para prestatarios que creen que podrán refinanciar o amortizar parte de la hipoteca en el futuro.
Tipo prime
Es una modalidad en la que el tipo de interés cambia según las decisiones del Banco de Israel. El capital no está indexado al índice.
Ventajas
- Por lo general, no hay penalizaciones por amortización anticipada
- No hay indexación al índice
- Gran flexibilidad
Desventajas
- Alta exposición a los cambios de los tipos de interés en la economía
- La cuota mensual puede aumentar considerablemente en poco tiempo
¿Para quién es adecuada?: Para quien está dispuesto a convivir con cierta volatilidad y quiere una mayor flexibilidad.
Tabla resumen: las principales modalidades hipotecarias
Las principales modalidades hipotecarias
| Nombre de la modalidad | Descripción | Ventajas | Desventajas |
|---|---|---|---|
| Tipo fijo no indexado | El tipo de interés de la hipoteca se fija por adelantado para todo el plazo del préstamo | Certeza y fácil planificación del presupuesto | Tipo relativamente alto y comisión de amortización alta |
| Tipo fijo indexado al índice | Capital indexado al índice. Tipo fijo | Certeza relativa, suponiendo que los cambios del índice sean pequeños | Las cuotas mensuales pueden aumentar con el tiempo |
| Tipo variable no indexado al índice | Capital no indexado al índice, tipo variable | Cuotas mensuales relativamente estables, flexibilidad para la amortización anticipada | Riesgo de una subida significativa del tipo |
| Tipo variable indexado al índice | Capital indexado al índice, tipo variable | Posibilidad de beneficiarse de una bajada de los tipos, flexibilidad para la amortización anticipada | Incertidumbre sobre las cuotas, riesgo de una subida significativa |
| Tipo prime | Tipo vinculado al tipo prime del Banco de Israel | Cuotas relativamente bajas cuando el prime es bajo, flexibilidad. No hay comisión de amortización anticipada | Incertidumbre sobre las cuotas, riesgo de una subida significativa |
Comparad y elegid correctamente
El Banco de Israel publica cada mes los datos de los tipos de interés y las modalidades hipotecarias que ofrecen los bancos. Para que podáis compararlas de forma sencilla y clara, hemos reunido los datos en una página de comparación específica.
Antes de elegir una hipoteca, conviene consultar la tabla que hemos creado para vosotros, basada en los datos de «Kav HaMashve» del Banco de Israel, y comparar los tipos de los distintos bancos.
Una elección inteligente: ¿cómo elegir una modalidad hipotecaria?
Cuando examinéis las distintas modalidades hipotecarias, no miréis solo el tipo de interés de hoy. Conviene que os preguntéis:
Las preguntas que conviene hacerse
- ¿Es importante para nosotros tener una cuota estable y conocida de antemano? (certeza frente a riesgo)
- ¿Hasta qué punto podremos soportar una subida de la cuota mensual? (comprobación de nuestro «colchón de seguridad» económico)
- ¿Preferimos pagar un poco más a cambio de tranquilidad?
- ¿Se esperan cambios en nuestros ingresos en el futuro? (un ascenso laboral, la apertura de un fondo de formación)
- ¿Es importante para nosotros conservar la posibilidad de refinanciar o amortizar la deuda sin penalizaciones?
Las respuestas a estas preguntas os ayudarán a entender qué modalidades se ajustan a vuestra forma de ser y de cuáles conviene desconfiar.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre una modalidad y una combinación?
La combinación es la mezcla total de varias modalidades dentro de vuestra hipoteca. La modalidad es el componente individual.
¿Por qué se divide la hipoteca en modalidades?
Para crear un equilibrio. Cada modalidad tiene ventajas y desventajas. Distribuir la hipoteca evita que un solo cambio en la economía (como una subida del índice) sacuda todo vuestro presupuesto familiar.
¿Qué es mejor: un tipo fijo o uno variable?
Depende de vosotros. Un tipo fijo ofrece certeza, pero normalmente es más caro. Un tipo variable puede ser más barato al principio, pero os expone a cambios futuros que pueden encarecer la cuota.
¿Por qué se consideran más arriesgadas las modalidades indexadas al índice?
Porque cuando sube el índice, también puede subir el capital. Es decir, no solo puede aumentar la cuota mensual, sino también el saldo de la deuda, lo que puede dejaros con una deuda elevada incluso después de años de pagos.
¿Es la modalidad prime una buena opción?
Es una modalidad muy flexible. Su gran ventaja es que normalmente podéis salir de ella sin penalizaciones, pero se ve afectada directa y rápidamente por las decisiones sobre los tipos de interés del Banco de Israel.
En resumen
Las modalidades hipotecarias son los componentes básicos de vuestro futuro económico. Cada decisión que toméis hoy influirá en el importe de la cuota y en vuestra tranquilidad durante muchos años.
El objetivo no es solo conseguir un tipo bajo al principio, sino entender qué puede ocurrir después y construir una hipoteca que podáis pagar incluso en escenarios menos favorables.