Modes de remboursement : comment votre argent retourne-t-il à la banque ?
Le mode de remboursement détermine comment le capital et les intérêts du prêt hypothécaire seront répartis au fil des ans ; il influence donc à la fois le montant de la mensualité et le coût total du prêt. Cette page présente les modes Spitzer, à capital constant et ballon, et explique lequel peut correspondre à votre capacité de remboursement, à la stabilité de vos revenus et à vos projets financiers.
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Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, vous ne choisissez pas seulement des profils et des taux : vous devez aussi choisir le mode de remboursement. Celui-ci détermine comment le capital (la dette initiale) et les intérêts seront remboursés au fil des ans. Il influence directement le montant de vos mensualités et le coût total du prêt hypothécaire.
Les trois principaux modes de remboursement sont :
- Amortissement de type Spitzer : le mode le plus populaire, qui propose une mensualité fixe.
- Prêt ballonPrêt pour lequel seuls les intérêts mensuels sont payés et dont le capital est remboursé en une seule fois à la fin de la période. (bullet) : une solution temporaire pour certaines situations où une somme importante ne sera disponible que plus tard.
- Amortissement à capital constant : un mode destiné à ceux qui veulent réduire les intérêts et voir la dette diminuer rapidement.
Comment votre mensualité est-elle composée ?
La mensualité d’un prêt hypothécaire comprend deux éléments principaux :
- Capital
- La somme que vous avez empruntée à la banque.
- Intérêts
- Le paiement versé à la banque pour l’utilisation de l’argent.
1. Amortissement de type Spitzer (le plus courant)
Avec ce mode, votre mensualité reste fixe (à condition que le taux et l’indice n’aient pas changé).
Avantages
- Stabilité budgétaire et facilité de planification des dépenses familiales.
Inconvénients
- Au cours des premières années, la dette diminue très lentement, car la majeure partie du paiement sert aux intérêts.
2. Prêt ballon (ou bullet)
Avec ce mode, vous ne remboursez presque pas la dette pendant la durée du prêt et ne payez que les intérêts. Vous remboursez la totalité de la dette (le ballon) en une seule fois à la fin de la période.
Avantages
- Mensualité très faible pendant toute la durée du prêt.
Inconvénients
- Vous devez disposer d’une somme très importante le jour du remboursement du prêt.
Attention : ce mode comporte deux principaux types
Ballon partiel contre ballon intégral
| Caractéristique | Ballon partiel | Ballon intégral |
|---|---|---|
| Mode de remboursement | Vous payez les intérêts chaque mois et le capital est remboursé à la fin de la période (grâce partiel). | Vous ne payez rien pendant la période et remboursez à la fin le capital et les intérêts ensemble (grâce total). |
3. Amortissement à capital constant
Vous remboursez chaque mois une somme fixe du capital, à laquelle s’ajoutent les intérêts. Comme le solde du capital diminue relativement vite, les intérêts sont eux aussi calculés au fil du temps sur une somme plus faible. La mensualité commence donc plus haut, puis diminue au fil des ans.
Avantages
- Le capital diminue plus vite et le coût total du prêt hypothécaire est plus faible.
- La mensualité diminue au fil des ans.
Inconvénients
- Les premières mensualités sont nettement plus élevées qu’avec le mode Spitzer, ce qui peut peser sur le budget.
Coup d’œil sur les différences
Comparaison des modes de remboursement
| Nom du mode | Description | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|
| Amortissement de type Spitzer | Mensualité fixe | Planification financière stable, certitude, moins de stress | Coût total relativement élevé |
| Prêt ballon (bullet) | Grâce partiel/total | Mensualité faible au début du prêt | Remboursement unique élevé à la fin de la période de grâce. Il est difficile d’obtenir l’accord de la banque |
| Amortissement à capital constant | Capital remboursé de façon fixe, intérêts variables (Ribit Mishtana (ריבית משתנה)) | Coût total relativement faible | Mensualité variable, budget plus difficile à planifier |
En conclusion,
Aucun mode de remboursement ne convient à tout le monde
Le choix dépend de plusieurs facteurs :
Les facteurs importants à prendre en compte :
- Votre capacité mensuelle de remboursement
- La stabilité de vos revenus
- Vos projets financiers futurs
- Votre souhait de payer moins d’intérêts ou de bénéficier d’une mensualité stable
En pratique, la plupart des prêts hypothécaires en Israël sont contractés selon le mode Spitzer, mais dans certains cas, combiner plusieurs modes peut être une solution plus adaptée.
Questions fréquentes
Est-il possible de combiner plusieurs modes de remboursement dans une même combinaison ?
Oui. Vous pouvez choisir un mode Spitzer pour une tranche et un autre mode (par exemple un prêt relais) selon le mode ballon.
Pourquoi les banques préfèrent-elles le mode Spitzer ?
Parce qu’il est considéré comme plus sûr pour l’emprunteur (paiement fixe) et procure à la banque des revenus d’intérêts plus élevés au cours des premières années.
Le mode de remboursement influence-t-il le montant du prêt hypothécaire que je peux obtenir ?
Oui. Avec l’amortissement à capital constant, la première mensualité est plus élevée et la banque peut donc examiner votre capacité de remboursement de manière plus stricte.
En résumé,
Le mode de remboursement est le moteur discret de votre prêt hypothécaire. Comprendre les différences entre Spitzer, le prêt ballon et l’amortissement à capital constant vous aidera à construire un prêt hypothécaire parfaitement adapté à votre situation financière actuelle et à vos projets de demain.