Régimes de prêt hypothécaire : comprendre les éléments de votre emprunt
Les régimes de prêt hypothécaire déterminent comment le taux, l’indice et votre remboursement mensuel évolueront pendant toute la durée du prêt. Cette page présente les principaux régimes, explique les différences entre taux fixe et variable ainsi qu’entre régimes indexés et non indexés, et montre comment choisir une combinaison qui équilibre stabilité, souplesse et coût.
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Un prêt hypothécaire est un emprunt important et complexe ; c’est pourquoi, dans la plupart des cas, on ne le souscrit pas selon un seul régime, mais on le répartit entre plusieurs régimes différents. Dans ce chapitre, nous examinerons les différences entre les principaux régimes et verrons comment trouver un équilibre entre stabilité et économies.
Comprendre le mécanisme : qu’est-ce qu’un régime de prêt hypothécaire ?
Lorsque vous souscrivez un prêt hypothécaire, vous n’êtes pas obligés d’emprunter la totalité du montant au même taux et aux mêmes conditions. En pratique, il est courant de diviser le montant du prêt en plusieurs parties, chacune constituant un régime.
Par exemple, si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire d’un million et demi de shekels, vous pouvez le répartir ainsi :
- Une partie du montant à taux fixe
- Une partie selon le régime à Taux préférentiel
- Une partie à Ribit Mishtana (ריבית משתנה)
Chaque partie aura des conditions différentes : taux d’intérêt différent, niveau de risque différent et, parfois, durée de remboursement différente.
La combinaison des régimes s’appelle un panachage de prêt hypothécaire ; nous en parlerons dans la partie suivante.
Comment cela fonctionne-t-il ? Les deux caractéristiques principales des régimes de prêt hypothécaire
Avant de parler des régimes eux-mêmes, il est important de comprendre que chaque régime repose sur deux caractéristiques principales :
1. Ribit Kvu'a (ריבית קבועה) contre Ribit Mishtana (ריבית משתנה)
Ribit Kvu'a (ריבית קבועה) contre Ribit Mishtana (ריבית משתנה)
| Caractéristique | Ribit Kvu'a (ריבית קבועה) | Ribit Mishtana (ריבית משתנה) |
|---|---|---|
| Comment est-il fixé ? | Il est fixé le jour de la signature et reste identique pendant toute la durée du prêt. | Il peut changer au fil des ans, par exemple tous les 5 ans ou selon le taux de la Banque d’Israël. |
| Principal avantage | Il vous apporte certitude et tranquillité d’esprit. | Il commence généralement à un taux plus bas. |
| Principal risque | Il sera généralement plus coûteux au départ. | Le remboursement mensuel peut augmenter à l’avenir. |
- Dans le régime à Taux préférentiel, le taux varie selon le taux de la Banque d’Israël.
- Dans les autres régimes, le taux est actualisé tous les quelques années selon les conditions du marché.
- Dans ces régimes, le paiement mensuel peut augmenter ou diminuer avec le temps.
2. Indexation sur l’Indice des prix à la consommation (IPC)
Certains régimes indexent le prêt sur l’indice des prix à la consommation. Cet indice est publié par le Bureau central des statistiques et mesure l’évolution des prix d’un panier de produits et de services achetés par les ménages israéliens, c’est-à-dire l’évolution du coût de la vie.
- Maslul Tzamud Madad (מסלול צמוד מדד)
- Le solde du prêt est actualisé selon les variations de l’indice. Si l’indice augmente, le capital du prêt hypothécaire peut lui aussi augmenter, et le remboursement mensuel peut donc progresser.
- Maslul Lo Tzamud (מסלול לא צמוד)
- Votre dette n’est pas affectée par les variations du coût de la vie (l’inflation).
Comparaison des régimes : aperçu du taux fixe non indexé, du prime et des régimes variables
Voici un aperçu des possibilités les plus courantes du marché :
Ribit Kvu'a Lo Tzmuda (KALATZ) (ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ))
C’est l’un des régimes les plus stables et les plus clairs. Le taux est fixé le jour de la souscription du prêt hypothécaire et reste constant pendant toute la durée. Le capital n’est pas non plus indexé.
Avantages
- Certitude totale
- Facilité de planification du budget mensuel
- Aucune exposition à la hausse de l’indice ni aux variations des taux du marché
Inconvénients
- Taux initial élevé
- Frais de remboursement anticipé (pénalité) si vous souhaitez solder le prêt plus tôt
À qui ce régime convient-il ? À ceux qui privilégient la stabilité, la certitude et la tranquillité d’esprit, même au prix d’un coût plus élevé.
Taux fixe indexé
Dans ce régime, le taux lui-même est fixe, mais le capital est indexé sur l’indice des prix à la consommation.
Avantages
- Taux initial plus bas
- Une certaine certitude concernant le taux
Inconvénients
- Le capital peut augmenter si l’indice progresse
- Le remboursement mensuel peut augmenter au fil des ans et entraîner un coût total supérieur aux prévisions
À qui ce régime convient-il ? À ceux qui comprennent le risque lié à l’indexation et sont prêts à l’assumer en échange d’un taux initial plus bas.
Taux variable non indexé
Le taux est actualisé à des dates connues (par exemple tous les 5 ans). À la date de révision, la banque examine le niveau des taux dans l’économie et actualise le taux du régime. Le taux peut donc augmenter ou diminuer pendant toute la durée du prêt hypothécaire.
Avantages
- Taux initial relativement bas
- Aucune exposition à la hausse de l’indice
- Souplesse pour un remboursement anticipé
Inconvénients
- Le taux peut changer aux dates de révision
- Il est difficile d’estimer le remboursement futur en raison de la hausse des taux dans l’économie
À qui ce régime convient-il ? À ceux qui recherchent un taux initial inférieur à celui des régimes fixes et souhaitent éviter l’indexation, mais sont prêts à accepter une certaine incertitude quant au taux futur.
Taux variable indexé
Le taux et le capital ne sont pas fixes. Le capital du prêt hypothécaire est indexé sur l’indice des prix à la consommation ; si l’indice augmente, le solde du prêt augmente également. En outre, le taux lui-même est actualisé périodiquement selon une fréquence définie à l’avance, généralement tous les quelques ans.
À chaque date de révision, la banque fixe un nouveau taux selon les taux en vigueur sur le marché à ce moment-là.
En raison de son niveau de risque plus élevé, le taux initial de ce régime est généralement relativement bas par rapport à des régimes plus stables. Toutefois, avec le temps, les variations de l’indice et du taux peuvent augmenter le remboursement mensuel et le coût total du prêt hypothécaire.
Avantages
- Taux initial bas
- Souplesse pour refinancer aux dates de révision
Inconvénients
- Incertitude quant au montant du remboursement futur et exposition à la hausse des taux
- Le capital est indexé et peut donc augmenter lorsque l’inflation progresse
À qui ce régime convient-il ? Aux emprunteurs qui comprennent parfaitement les risques et sont prêts à accepter davantage d’incertitude en échange d’un taux initial plus bas, ou aux emprunteurs qui pensent pouvoir refinancer ou rembourser une partie du prêt hypothécaire à l’avenir.
Taux préférentiel
Il s’agit d’un régime dans lequel le taux varie selon les décisions de la Banque d’Israël. Le capital n’est pas indexé.
Avantages
- Généralement aucune pénalité de remboursement anticipé
- Aucune indexation
- Très grande souplesse
Inconvénients
- Forte exposition aux variations des taux dans l’économie
- Le remboursement mensuel peut augmenter fortement en peu de temps
À qui ce régime convient-il ? À ceux qui sont prêts à vivre avec une certaine volatilité et souhaitent davantage de souplesse.
Tableau récapitulatif : les principaux régimes de prêt hypothécaire
Les principaux régimes de prêt hypothécaire
| Nom du régime | Description | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|---|
| Taux fixe non indexé | Le taux du prêt hypothécaire est fixé à l’avance pour toute la durée du prêt | Certitude et planification budgétaire facile | Taux relativement élevé, commission de remboursement élevée |
| Taux fixe indexé | Capital indexé. Taux fixe | Certitude relative, si les variations de l’indice restent faibles | Les paiements mensuels peuvent augmenter avec le temps |
| Taux variable non indexé | Capital non indexé, taux variable | Paiements mensuels relativement stables, souplesse pour un remboursement anticipé | Risque d’une hausse importante du taux |
| Taux variable indexé | Capital indexé, taux variable | Possibilité de profiter d’une baisse des taux, souplesse pour un remboursement anticipé | Incertitude concernant les paiements, risque d’une hausse importante |
| Taux préférentiel | Taux lié au taux primePaiement périodique versé à la compagnie d’assurance. de la Banque d’Israël | Paiements relativement bas lorsque le prime est bas, souplesse et absence de commission de remboursement anticipé | Incertitude concernant les paiements, risque d’une hausse importante |
Comparer et choisir correctement
La Banque d’Israël publie chaque mois les données relatives aux taux et aux régimes de prêt hypothécaire proposés par les banques, afin de vous permettre de les comparer simplement et clairement. Nous avons rassemblé ces données pour vous sur une page de comparaison dédiée.
Avant de choisir un prêt hypothécaire, il est conseillé de consulter le tableau que nous avons créé à partir des données de « Kav HaMashveh » de la Banque d’Israël et de comparer les taux des différentes banques.
Un choix éclairé : comment choisir un régime de prêt hypothécaire ?
Lorsque vous examinez les différents régimes, ne regardez pas uniquement le taux d’aujourd’hui. Il est utile de vous poser les questions suivantes :
Les questions à poser
- Est-il important pour nous d’avoir un paiement stable et connu à l’avance ? (certitude contre risque)
- Jusqu’à quel point pouvons-nous absorber une hausse du remboursement mensuel ? (évaluation de notre « coussin de sécurité » financier)
- Préférons-nous payer un peu plus pour notre tranquillité d’esprit ?
- Des changements de revenus sont-ils prévus à l’avenir ? (promotion professionnelle, ouverture d’une Keren Hishtalmut (קרן השתלמות))
- Est-il important pour nous de conserver la possibilité de refinancer ou de rembourser la dette sans pénalités ?
Les réponses à ces questions vous aideront à comprendre quels régimes correspondent à votre situation et lesquels méritent votre prudence.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre un régime et un panachage ?
Le panachage est la combinaison globale de plusieurs régimes au sein de votre prêt hypothécaire. Le régime en est l’élément individuel.
Pourquoi répartit-on le prêt hypothécaire entre plusieurs régimes ?
Pour créer un équilibre. Chaque régime a ses avantages et ses inconvénients. Répartir le prêt hypothécaire évite qu’une seule évolution de l’économie (comme une hausse de l’indice) ne bouleverse tout le budget familial.
Qu’est-ce qui est préférable : un taux fixe ou variable ?
Cela dépend de vous. Un taux fixe apporte de la certitude, mais il est généralement plus coûteux. Un taux variable peut être moins cher au départ, mais vous expose à des changements futurs susceptibles d’augmenter le remboursement.
Pourquoi les régimes indexés sont-ils considérés comme plus risqués ?
Parce que lorsque l’indice augmente, le capital peut également augmenter. Autrement dit, non seulement le paiement mensuel peut progresser, mais le solde de la dette lui-même peut augmenter, ce qui peut vous laisser une dette importante même après des années de paiements.
Le régime prime est-il un bon régime ?
C’est un régime très souple. Son principal avantage est qu’il est généralement possible d’en sortir sans pénalité, mais il réagit directement et très rapidement aux décisions de taux de la Banque d’Israël.
En résumé
Les régimes de prêt hypothécaire sont les pierres de construction de votre avenir financier. Chaque choix fait aujourd’hui influencera le montant du remboursement et votre tranquillité d’esprit pendant des années.
L’objectif n’est pas seulement d’obtenir un taux initial bas, mais de comprendre ce qui peut se produire par la suite et de construire un prêt hypothécaire que vous pourrez rembourser même dans des scénarios moins favorables.