Panachage de prêt hypothécaire : comment construire une combinaison adaptée ?
Le panachage hypothécaire combine différents parcours de prêt et influence le montant du remboursement, le niveau de certitude et le coût total au fil des ans. Cette page explique comment construire un panachage adapté à votre capacité de remboursement et à vos projets de vie, et comment équilibrer stabilité, souplesse et risque.
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Un Panachage de prêt hypothécaire est la manière dont vous répartissez le montant du prêt entre différents parcours. Il n’existe pas de panachage adapté à tout le monde : le bon panachage équilibre stabilité, souplesse et coût, et correspond à votre capacité de remboursementMontant mensuel maximal que vous pouvez consacrer au remboursement du prêt hypothécaire sans nuire à votre niveau de vie. ainsi qu’à vos projets financiers.
Qu’est-ce qu’un panachage de prêt hypothécaire ?
Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, vous ne choisissez pas un seul parcours. Vous répartissez plutôt le montant du prêt en plusieurs parties, chaque partie étant placée dans un parcours différent (par exemple, une partie à taux d’intérêtLe « prix de l’argent » : la somme versée pour l’utilisation de l’argent d’autrui, constituant un revenu pour le déposant ou un coût pour l’emprunteur. préférentiel et une partie à Ribit Kvu'a (ריבית קבועה)Taux d’intérêt fixe ; toutefois, si le prêt est indexé, la dette évoluera en fonction de l’inflation.). Cet assemblage s’appelle un panachage.
Une règle empirique importante : le ratio remboursement-revenus
Avant d’entrer dans le détail des parcours, il est important de comprendre combien vous pouvez rembourser chaque mois sans vous mettre en difficulté.
N’acceptez pas un panachage « prêt à l’emploi » de la banque
Lorsque vous vous adressez à une banque pour obtenir un prêt hypothécaire, elle vous propose parfois un panachage donné.
Avant de signer, posez-vous les questions suivantes :
Les questions à examiner
- Le remboursement mensuel risque-t-il d’augmenter à l’avenir ?
- Comment une hausse des taux ou de l’indice influencera-t-elle le montant total de notre dette ?
- Pourrons-nous rembourser une partie des parcours sans pénalités (« frais de remboursement anticipéPénalité facturée en cas de remboursement du prêt hypothécaire avant l’échéance convenue. ») ?
Adapter le panachage à vos projets de vie
Un bon panachage ne se détermine pas seulement selon les taux actuels, mais aussi selon ce qui vous arrivera dans 5, 10 et 20 ans :
- Amélioration du logement : prévoyez-vous de vendre l’appartement et d’en acheter bientôt un plus grand ?
- Augmentation des revenus : prévoyez-vous l’ouverture d’un Keren Hishtalmut (קרן השתלמות)Produit d’épargne à moyen terme (6 ans) bénéficiant d’une exonération fiscale sur les gains, dans la limite du plafond de cotisation. ou une hausse de salaire ?
- Situation familiale : préférez-vous un paiement stable comme un roc, ou êtes-vous prêts à prendre un certain risque pour payer moins au début ?
Exemple de panachage hypothécaire (jeune couple, un million de shekels)
Il s’agit seulement d’un exemple destiné à illustrer la répartition. Le panachage réel doit être adapté à votre situation personnelle :
Répartition du panachage
| Parcours | Montant | Objectif du parcours |
|---|---|---|
| Ribit Kvu'a Lo Tzmuda (KALATZ) (ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ))Formule dans laquelle le taux d’intérêt et le remboursement restent fixes, indépendamment de l’indice ou du marché. | 400,000 ₪ | Stabilité du paiement et sécurité totale. |
| Taux préférentielTaux d’intérêt de base composé du taux d’intérêt de la Banque d’Israël majoré de 1,5 %. | 300,000 ₪ | Souplesse et possibilité de remboursement sans pénalités. |
| Ribit Mishtana (ריבית משתנה)Taux d’intérêt actualisé à des dates prédéterminées selon un indice de référence externe. | 300,000 ₪ | Taux initial bas. |
Comparez et choisissez correctement
La Banque d’Israël publie chaque mois les données sur les taux et les parcours hypothécaires proposés par les banques, afin de vous permettre de les comparer simplement et clairement. Nous avons rassemblé ces données sur une page de comparaison dédiée.
Avant de choisir un prêt hypothécaire, consultez le tableau que nous avons créé pour vous, fondé sur les données de « Kav HaMashveh » de la Banque d’Israël, et comparez les taux des différentes banques.
En résumé
Il n’existe pas de panachage adapté à tout le monde.
- Qu’est-ce que c’est ?
- Une stratégie de répartition du prêt entre plusieurs parcours afin d’équilibrer les risques.
- Qu’est-ce que ce n’est pas ?
- Un choix aléatoire de parcours parce que « c’est ce qu’a dit le banquier ».
- À qui cela convient-il ?
- À toute personne qui contracte un prêt hypothécaire et souhaite maîtriser son avenir financier.
- L’avantage principal
- Permet une adaptation personnelle aux projets futurs et à la capacité de remboursement.
- L’inconvénient principal
- Exige une compréhension approfondie de chaque parcours avant de construire la combinaison.
Questions fréquentes
La banque fixe-t-elle le panachage ?
Non. La banque propose une première offre, mais vous avez le droit (et il est vivement recommandé) d’examiner d’autres parcours ou de modifier leur répartition.
Est-il conseillé de prendre un prêt hypothécaire dans un seul parcours ?
En général, non. Répartir le prêt entre plusieurs parcours vous permet de vous protéger : une partie du prêt vous protégera contre l’inflation et une autre vous donnera de la souplesse pour un refinancement futur.
Quelle est la différence entre un parcours et un panachage ?
Un parcours est un type de prêt parmi ceux qui composent le prêt hypothécaire.
Un panachage est la combinaison de plusieurs parcours différents.
En résumé,
Le panachage hypothécaire est l’un des facteurs qui influencent le plus vos finances au fil des ans. L’objectif n’est pas seulement de « battre la banque » sur le taux du jour, mais de construire un prêt hypothécaire que vous pourrez assumer même si le marché évolue.
Tout panachage implique un compromis entre plusieurs facteurs essentiels :
- Stabilité et coût - Souplesse et certitude - Niveau de risque et montant du remboursement mensuel
La question importante n’est donc pas quel est le meilleur panachage, mais quel panachage correspond à votre situation financière et à vos projets futurs.